Услуги застройщика бух проводки учет. Бухгалтерский учет застройщика. Краткое пояснение основных понятий для строительной организации

Александр Ланцов , директор компании BDO,
руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор - заказчик/застройщик - подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик - это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Особенности жилищного строительства

При жилищном строительстве в качестве инвесторов могут выступать дольщики (физические и юридические лица), и отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Законом (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ)) об участии в долевом строительстве. Отдельные положения Закона № 214-ФЗ могут влиять на порядок бухгалтерского учета заказчика-застройщика.

В статье 2 данного Закона приведено определение застройщика. Такой субъект правоотношений, как заказчик, в Законе № 214-ФЗ не упоминается. Тем не менее застройщик вправе привлекать подрядчиков для выполнения строительно-монтажных и других работ. В этом случае их отношения регулируются договором подряда, и застройщик по отношению к подрядчику будет являться заказчиком (Глава 37 ГК РФ).

Надо сказать, что Минфин России не разделяет функции застройщика и заказчика. Например, в одном из писем (письмо Минфина России от 07.08.2007 № 03-03-06/1/544) ведомство приравнивает функции застройщика к функциям заказчика.

Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения операций по Закону № 214-ФЗ, поэтому нужно рассматривать наиболее близкие по характеру отношений договоры и соответствующий им порядок учета. Это - агентский договор и договор купли-продажи.

Агентский договор предусматривает, что агент действует от своего имени или от имени принципала, но всегда в интересах последнего (по его поручению), а также агент действует за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Кроме того, агенту полагается агентское вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). При этом договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

По мнению авторов, договор долевого участия по своему экономическому смыслу ближе к договору купли-продажи. Трудно утверждать, что застройщик действует исключительно по поручению дольщиков. Строительство дома может начаться даже тогда, когда договоры с дольщиками еще не заключены. Кроме того, не все квартиры распределяются на стадии строительства. Часть квартир застройщик распродает уже после ввода дома в эксплуатацию. Главный интерес для застройщика представляет разница между ценой договора и затратами на его исполнение. А также у застройщика в ходе строительства остаются все риски утраты объекта строительства. Кроме того, трудно утверждать, что застройщик действует только за счет принципала, в данном случае это покупатель квартиры. При неблагоприятном развитии событий затраты на исполнение договора превысят цену договора, и, соответственно, застройщик может получить убыток.

Основные противоречия с требованиями РСБУ и МСФО

На практике застройщики в основном применяют подход к отражению операций по договорам долевого строительства в бухгалтерском учете и отчетности, приведенный в таблице ниже.

Вариант отражения операций по договорам долевого строительства у застройщика

Бухгалтерские записи

	76 - дольщики
76 - дольщики	62 - дольщики	Получены средства от дольщиков в части вознаграждения застройщику
76 - дольщики		Получены средства от дольщиков в части целевого финансирования. Передача денег по договору долевого участия рассматривается как в этом случае
08 - строительство ОС	60 - подрядчики	Предъявлены подрядчиком выполненные работы (для застройщика)
08 - расходы застройщика
86, 62 - дольщики	08 - строительство ОС, 08 - расходы застройщика	Передача квартир дольщикам
08 - строительство ОС, 08 - расходы застройщика		Выручка застройщика (экономия)
	08 - строительство ОС, 08 - расходы застройщика	Убытки застройщика (дефицит)

Сложившаяся практика бухгалтерского учета заказчиком и застройщиком при осуществлении долевого строительства жилья (отражение экономии/дефицита заказчика строительства) основана на аналогии с порядком ведения бухгалтерского учета по собственному капитальному строительству (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

В данном случае использование счетов 86 «Целевое финансирование» , 08 «Вложения во », а также всей вышеприведенной системы отражения доходов и расходов застройщика бухгалтеры и аудиторы обосновывают в основном применением «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (утв. письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160 (далее - Положение № 160)), а также «Закона об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (далее - Закон № 39-ФЗ)).

Так, капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1 Закона № 39-ФЗ). Законом предусмотрено, что субъектами инвестиционной деятельности (ст. 4 Закона № 39-ФЗ), осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно пункту 1.2 Положения № 160 под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи.

На основе изложенного можно сделать следующие выводы:

Данные нормативные документы регулируют случаи капитальных вложений в основные средства, а также дают определения субъектов инвестиционной деятельности;

Данные нормативные документы не регулируют инвестиции в строительство жилья, поскольку оно строится для продажи, а также даже впоследствии не будет основным средством.

Следует отметить, что при вышеуказанном варианте учета в отчете о финансовых результатах будет отражен только свернутый результат от передачи объекта строительства, т. е. вознаграждение застройщика. В ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н) и 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н) такой порядок отражения доходов и расходов по обычным видам деятельности не предусмотрен и не может быть приемлемым для отражения операций по договору долевого участия в учете застройщика.

Разрабатываем вариант учета при долевом строительстве

В данном случае (когда вопрос по РСБУ не урегулирован) следует обратиться к пункту 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (утв. приказом Минфина России от 06.10.2008 № 106н). В нем сказано, что если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики организация самостоятельно разрабатывает способ исходя из настоящего и иных положений по бухучету, а также МСФО. При этом иные положения по бухгалтерскому учету применяются для разработки способа ведения учета в части аналогичных или связанных фактов хозяйственной деятельности, определений, условий признания и порядка оценки активов, обязательств, доходов и расходов.

Соответственно, целесообразно руководствоваться международными стандартами финансовой отчетности, а также базовыми принципами бухгалтерского учета, например принципом приоритета содержания над формой.

В частности, целью Закона № 214-ФЗ является защита прав инвесторов/дольщиков. В этой связи цена разделена на целевое финансирование и вознаграждение застройщика для того, чтобы заинтересованным лицам легче было контролировать расходование средств дольщиков, чтобы снизить риск незаконного вывода средств и т. д. В то же время застройщик несет существенные риски, которые не присущи агенту:

Фактические затраты влияют на размер вознаграждения застройщика;

Риски гибели, утраты и повреждения объекта строительства;

Риски, связанные с получением прав на землю;

Риски, связанные с получением разрешения на строительство;

Риски, связанные с вводом в эксплуатацию;

Кредитные риски, связанные с погашением задолженности дольщиком/инвестором;

Рыночные риски, связанные с изменением рыночной цены жилья, и другие.

Общий вывод - деятельность заказчика/застройщика по существу не является агентской, в связи с чем выручка и себестоимость подлежат отражению в полной сумме цены договора, которая включает как целевое финансирование, так и вознаграждение застройщика.

Итак, если застройщика рассматривать не как агента, а как продавца, то все доходы и расходы застройщика, связанные с исполнением обязанностей по договору долевого участия, включая затраты на строительные работы, выполненные подрядчиками, и доходы в виде выплат от дольщиков, должны отражаться с учетом норм ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.

Ниже приведена схема проводок, иллюстрирующих учет у застройщика в соответствии с ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 (исходя из понимания того, что застройщик является продавцом).

Схема проводок в соответствии с ПБУ 9/99 и 10/99

Бухгалтерские записи

	62 - дольщики	Получены средства от дольщиков
20 - строительство объекта	60 - подрядчики	Предъявлены подрядчиком выполненные работы
20 - расходы застройщика		Расходы на содержание застройщика
	20 - строительство объекта, 20 - расходы застройщика	Принят к учету объект строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)
62 - дольщики		Выручка от передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (на основании передаточного акта)
		Себестоимость объекта долевого строительства

Отражение в отчетности

В данном случае незавершенное строительство на отчетную дату отражается в разделе II «Оборотные активы» бухгалтерского баланса по строке 1210 «Запасы». В отчете о финансовых результатах по строке «Выручка» будет отражена цена договора в полном объеме, а по строке «Себестоимость продаж» - стоимость объекта долевого строительства.

Развернутое представление информации в финансовой отчетности застройщика позволит пользователям формировать достоверное представление о его деятельности, темпах роста, объемах реализации, динамике себестоимости строительства и причинах изменения как общего финансового результата деятельности застройщика, так и в разрезе выполняемых проектов.

В заключение хотелось бы отметить различия между МСФО и РСБУ по данному вопросу.

Одним из аргументов против отражения выручки у застройщика по договорам долевого участия в полном объеме является тот факт, что не происходит передача права собственности от застройщика к покупателю, что является требованием для отражения выручки по ПБУ 9/99.

В отличие от РСБУ в МСФО формально не требуется такой переход, достаточно лишь того, что происходит передача всех рисков и выгод по данному объекту. Кроме того, согласно разъяснению IFRIC 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости», который рассматривает подобные отношения, выручка отражается застройщиком в полном размере независимо от юридической формы договора. Отличается лишь период отражения выручки в учете и отчетности.

Фактически практикуемый в настоящее время порядок отражения выручки в российской отчетности (только в части вознаграждения заказчика) в МСФО не применяется.

В подтверждение данного подхода можно рассматривать проект ПБУ 9, размещенный на сайте Минфина России. Так, согласно пункту 17 проекта ПБУ 9 одним из условий признания выручки является переход к покупателю основных экономических рисков и выгод, связанных с продукцией, товаром. Пункт текущего варианта ПБУ 9, предполагающий наличие перехода права собственности для признания выручки, трансформирован в переход контроля на продукцию (работы, услуги). В нашем случае при передаче квартир дольщикам автоматически передается и контроль над ними.

Наталья Мамонова , налоговый консультант аудиторской компании "Что делать Консалт "

Общество, являясь застройщиком, осуществляет строительство многоквартирного дома подрядным способом. Кроме того, Общество выполняет функции заказчика – для этих целей в организации создан новый отдел «Управление капитального строительства».

На данный момент капитальное строительство производится за счет заемных средств. Впоследствии могут быть привлечены инвесторы (дольщики) – как юридические, так и физические лица. Кроме того, не исключена возможность, что часть квартир останется в собственности Общества и будет использоваться им в своей деятельности (например, для передачи в возмездное пользование третьим лицам).

В настоящий момент суммы НДС, предъявленные к уплате подрядными организациями, учитываются на счете .

1. Возможно ли применение счета «Вложения во » для учета затрат в данной ситуации?

2. Каким образом учитываются операции, связанные с осуществлением Обществом функций заказчика?

3. В какой момент НДС, отраженный на счете , должен быть передан инвесторам? Как рассчитать долю в части НДС на каждого дольщика по передаваемому жилью?

Ответ:

По первому вопросу.

По нашему мнению, отражение застройщиком на счете затрат, связанных со строительством многоквартирного дома, не противоречит действующему законодательству.

Мы пришли к указанному выводу, руководствуясь следующими соображениями.

В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению , счет предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Аналогичное указание содержится в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций - под долгосрочными инвестициями, подлежащими учету на счете , понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования, не предназначенных для продажи (пункты 1.2, 2.3 Положения).

Таким образом, из буквального прочтения вышеуказанных норм следует, что на счете отражаются затраты, связанные со строительством объектов, предназначенных для собственного потребления.

Вместе с тем альтернативный способ учета затрат по долевому строительству – на счете 20 «Основное производство» , предлагаемый отдельными специалистами, весьма сомнителен с точки зрения соответствия правилам бухгалтерского учета и раскрытия информации в бухгалтерской отчетности.

Данный порядок учета одобрен и Минфином РФ. В письме Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02 разъяснялось: «расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом)» .

На основании вышесказанного считаем, что учет на счете затрат, связанных со строительством многоквартирного дома, правомерен. Данный порядок бухгалтерского учета Обществу необходимо закрепить в учетной политике организации. Кроме того, соответствующую информацию следует раскрыть в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности.

По второму вопросу.

Для целей налогообложения средства дольщиков (соинвесторов), аккумулированные на счетах заказчиков-застройщиков, признаются средствами целевого финансирования и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль и НДС (подпункт 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ, подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

В бухгалтерском учете поступление средств от дольщиков (соинвесторов) может отражаться по дебету счетов учета денежных средств (или другого имущества) в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» , субсчет «Расчеты с инвесторами (дольщиками) по средствам, полученным на финансирование строительства». Вместе с тем Обществом может быть выбран способ учета с использованием счета 86 «Целевое финансирование» .

Вознаграждение заказчика-застройщика признается для целей налогообложения доходом и включается в налоговую базу по НДС и налогу на прибыль в общеустановленном порядке.

Взносы соинвесторов (дольщиков) в части денежных средств, представляющих собой плату за оказываемые застройщиком услуги, отражаются с использованием счета – как авансы, полученные в счет будущего оказания услуг.

Порядок учета выручки от реализации услуг заказчика-застройщика может различаться в зависимости от условий заключенных договоров.

А. Размер вознаграждения заказчика-застройщика выделен в договоре.

В этом случае определение величины налоговой базы не вызовет у Общества затруднений. В такой ситуации организация, получая денежные средства от дольщиков (соинвесторов), может легко обеспечить раздельный учет этих средств и исчислить НДС с суммы авансов. В случае поступления частичной оплаты сумма, с которой исчисляется НДС, определяется пропорционально доле вознаграждения в общей цене договора.

Помимо вознаграждения на оплату услуг застройщика, у Общества в этом случае может возникнуть еще один - сумма экономии денежных средств, остающихся в его распоряжении после передачи участникам долевого строительства части объекта недвижимости (так называемая экономия застройщика). Такие средства признаются доходом застройщика для целей налога на прибыль (пункт 14 статьи 250 НК РФ), а также подлежат обложению НДС (подпункт 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ).

По мнению Минфина РФ, экономия застройщика должна рассчитываться отдельно по каждому дольщику (соинвестору).

«Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 25.03.2008 № 03-07-10/02).

Если придерживаться данной позиции (экономия рассчитывается отдельно по каждому дольщику, а не в совокупности по многоквартирному дому), то Общество может столкнуться со следующей ситуацией. По одним дольщикам (соинвесторам) может возникнуть положительная разница между ценой договора и фактическими затратами по строительству, а по другим - отрицательная. Отрицательный результат в этом случае не признается убытком, а рассматривается как отсутствие дохода по данному дольщику (инвестору).

Следовательно, общая сумма полученного дохода складывается из сумм полученных доходов (положительных разниц) по каждому дольщику, по которому такой доход получен.

Очевидно, что экономия застройщика как объект налогообложения образуется только на момент завершения строительства, а на момент получения денежных средств от дольщиков (соинвесторов) не участвует в расчете НДС с полученных авансов.

Спорным остается вопрос о моменте определения налоговой базы и в отношении вознаграждения застройщика, и в отношении дохода в виде экономии - в какой момент услуги застройщика можно считать оказанными?

По мнению контролирующих органов, выручку от реализации услуг застройщика и доход в виде его экономии следует отражать на дату получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (письма Минфина РФ от 20.08.2007 № 03-03-06/1/578, УФНС России по г. Москве от 10.02.2010 № 16-12/013491@).

В то же время суды поддерживали налогоплательщиков в налоговых спорах, указывая, что таким моментом является дата подписания сторонами акта приема-передачи готового объекта долевого строительства (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010 по делу № А46-23193/2009, ФАС Поволжского округа от 26.01.2009 по делу № А55-8357/2008 и др.).

Во избежание налоговых споров представляется целесообразным определить дату оказания услуг застройщика в самом договоре с дольщиками (соинвесторами).

Б. Размер вознаграждения заказчика-застройщика не выделен в договоре.

Если вознаграждение застройщика учтено в общей цене договора и определяется как разница между полученными средствами и фактическими затратами по строительству на момент его окончания, то достоверно рассчитать эту сумму в момент получения денег сложно.

Однако, по мнению налоговых органов, данное обстоятельство не освобождает инвестора от обязанности уплачивать НДС с авансов. Для этого учетной политикой следует определить алгоритм расчета предполагаемой суммы вознаграждения для целей уплаты НДС с полученных авансов.

Например, предполагаемую сумму вознаграждения можно определить на основании сметной стоимости строительства и среднего процента рентабельности. По окончании строительства производится перерасчет налоговых обязательств по НДС.

По сути, по таким договорам вознаграждением Общества за оказание услуг заказчика-застройщика является та же экономия средств, о которой говорилось в предыдущем разделе консультации. Правила исчисления размера вознаграждения и возникающие при этом налоговые риски соответствуют вышеизложенным.

Расходы на содержание застройщика в период строительства могут учитываться по дебету счета

Общий смысл разъяснений сводится к следующему. После передачи в установленном порядке объекта, законченного капитальным строительством, организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, выставляет инвестору сводный счет-фактуру по объекту в двух экземплярах.

Сводный счет-фактура выписывается на основании счетов-фактур, полученных заказчиком-застройщиком от подрядных строительных организаций (на стоимость выполненных СМР) и поставщиков товаров (материалов, оборудования и т.д.), исполнителей работ и услуг.

К сводному счету-фактуре прилагаются копии счетов-фактур, полученных заказчиком-застройщиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). В сводном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции.

Один экземпляр сводного счета-фактуры передается инвестору, второй хранится у заказчика-застройщика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Отдельно заказчик-застройщик выставляет инвестору счет-фактуру на оказание услуг по организации строительства. Этот счет-фактура регистрируется в книге продаж застройщика.

Таким образом, суммы НДС, предъявленные подрядчиками за выполненные работы, а также поставщиками материалов, оборудования и услуг, потребляемых в процессе строительства, учитываются по дебету счета и накапливаются в процессе строительства.

По окончании строительства и передаче расходов по строительству дольщикам (соинвесторам) затраты по передаваемым объектам долевого строительства, аккумулированные по дебету счета , а также суммы НДС, предъявленные в процессе строительства поставщиками и подрядчиками и учтенные по дебету счета , на основании сводного счета-фактуры списываются в дебет счета (), на котором учитывались полученные от дольщиков (соинвесторов) средства.

Понесенные затраты распределяют между объектами строительства согласно выбранному организацией экономически обоснованному показателю. Это может быть предполагаемая сметная стоимость каждого из объектов, площадь в квадратных метрах и т.п.

Аналогичным образом распределяются соответствующие этим затратам суммы НДС, накопленные на счете .

Вычет НДС со стоимости услуг заказчика-застройщика производится инвестором на основании отдельного счета-фактуры.

Бухгалтерский учет у застройщика зависит от способа строительства. Основной - это подрядный способ. Как правило, застройщик не осуществляет строительство самостоятельно, а привлекает подрядчиков.

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

на финансирование строительства;
на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Бухгалтерский учет у застройщика

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Учет расходов по строительству

Затраты на строительство отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99).

Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Учет доходов по строительству

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99). Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

фиксированная сумма;
процент от долевого взноса;
сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
сумма выручки может быть определена;
застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
услуга оказана;
расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2. Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

Общество, являясь застройщиком, осуществляет строительство многоквартирного дома подрядным способом. Кроме того, общество выполняет функции заказчика - для этих целей в организации создан новый отдел «Управление капитального строительства».

В настоящее время капитальное строительство производится за счет заемных средств.

Впоследствии могут быть привлечены инвесторы (дольщики) - как юридические, так и физические лица. Кроме того, не исключена возможность, что часть квартир останется в собственности общества и будет использоваться им в своей деятельности (например, для передачи в возмездное пользование третьим лицам).

Суммы НДС, предъявленные к уплате подрядными организациями, учитываются на счете 19.

1. Возможно ли применение счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» для учета затрат в данной ситуации?

2. Каким образом учитываются операции, связанные с осуществлением обществом функций заказчика?

3. В какой момент НДС, отраженный на счете 19, должен быть передан инвесторам? Как рассчитать долю в части НДС на каждого дольщика по передаваемому жилью?

Отвечает НАТАЛЬЯ МАМОНОВА, налоговый консультант аудиторской компании «Что делать Консалт»

По нашему мнению, отражение застройщиком на счете 08 затрат, связанных со строительством многоквартирного дома, не противоречит действующему законодательству. Мы пришли к указанному выводу, руководствуясь следующими соображениями.

В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению (утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.00 №94н), счет 08 предназначен для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Аналогичное указание содержится в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина от 30.12.93 № 160) - под долгосрочными инвестициями, подлежащими учету на счете 08, понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования, не предназначенных для продажи (п. 1.2, 2.3 Положения).

Таким образом, из буквального прочтения вышеуказанных норм следует, что на счете 08 отражаются затраты, связанные со строительством объектов, предназначенных для собственного потребления.

Вместе с тем альтернативный способ учета затрат по долевому строительству - на счете 20 «Основное производство», предлагаемый отдельными специалистами, весьма сомнителен с точки зрения соответствия правилам бухгалтерского учета и раскрытия информации в бухгалтерской отчетности. Для простоты восприятия термин «долевое строительство» используем и применительно к договорам о долевом участии в строительстве, и к инвестиционным договорам.

Счет 20 предназначен для обобщения информации о затратах производства, продукция которого явилась целью создания данной организации. По дебету счета 20 отражаются прямые расходы, связанные непосредственно с выпуском продукции (выполнением работ, оказанием услуг), а по кредиту - суммы фактической себестоимости завершенной производством продукции, выполненных работ и услуг.

Иными словами, на счете 20 учитываются расходы по обычным видам деятельности, которые впоследствии формируют себестоимость реализованной продукции (работ, услуг) и уменьшают соответствующие доходы от продаж. В отчете о прибылях и убытках расходы признаются с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов) (п. 5, 19, 21, 22 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. Приказом Минфина РФ от 06.05.99 №33н)).

Учет затрат на счете 20 был бы правомерен в том случае, если бы общество изначально предполагало зарегистрировать право собственности на построенные квартиры на свое имя, а затем осуществлять реализацию этих квартир. В такой ситуации построенные квартиры могут быть классифицированы как готовая продукция либо товары, а затраты на строительство формируют себестоимость готовой продукции (товаров), уменьшающую доходы от продажи квартир.

По договору долевого строительства либо инвестиционному договору доходом застройщика является его вознаграждение, которое может быть установлено в твердой сумме, а может определяться по окончании строительства как разница между полученными средствами и фактическими затратами по строительству. В любом случае затраты по строительству не будут являться расходами по обычным видам деятельности, уменьшающими вознаграждение застройщика (его доход). Безусловно, фактические затраты по строительству влияют на размер вознаграждения заказчика-застройщика, но не формируют себестоимость продаж по данному виду деятельности.

Следовательно, использование заказчиком-застройщиком счета 20 для учета произведенных при строительстве капитальных затрат противоречит принципам бухгалтерского учета.

Таким образом, учет на счете 08 затрат, понесенных заказчиком-застройщиком по долевому строительству, не предусмотрен нормативными бухгалтерскими документами, а использование счета 20 в той же ситуации не отвечает правилам бухгалтерского учета и отчетности.

Пунктом 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008 (утв. Приказом Минфина РФ от 06.10.08 №106н) установлено, что «если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности. При этом иные положения по бухгалтерскому учету применяются для разработки соответствующего способа в части аналогичных или связанных фактов хозяйственной деятельности, определений, условий признания и порядка оценки активов, обязательств, доходов и расходов».

Следовательно, при отсутствии нормативного регулирования порядка учета операций заказчиком-застройщиком при осуществлении долевого строительства общество может самостоятельно разработать правила бухгалтерского учета соответствующих операций, основываясь на собственном профессиональном суждении.

Сложившаяся практика ведения бухгалтерского учета застройщиком при осуществлении долевого строительства базируется на порядке ведения бухгалтерского учета по собственному капитальному строительству. По окончании строительства стоимость квартир, подлежащих зачислению в состав основных средств застройщика, списывается в дебет счетов 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Затраты на строительство в части, приходящейся на соинвесторов (дольщиков), относятся в дебет счета 76. Стоимость квартир, предназначенных для продажи, списывается с кредита счета 08-3 в дебет счета 41 «Товары» либо 43 «Готовая продукция».

Данный порядок учета одобрен и Минфином РФ. В Письме Минфина РФ от 18.05.06 №07-05-03/02 разъяснялось: «расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (независимо оттого, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом)».

На основании вышесказанного считаем, что учет на счете 08 затрат, связанных со строительством многоквартирного дома, правомерен. Данный порядок бухгалтерского учета обществу необходимо закрепить в учетной политике организации. Кроме того, соответствующую информацию следует раскрыть в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности.

2. Для целей налогообложения средства дольщиков (соинвесторов), аккумулированные на счетах заказчиков-застройщиков, признаются средствами целевого финансирования и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль и НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В бухгалтерском учете поступление средств от дольщиков (соинвесторов) может отражаться по дебету счетов учета денежных средств (или другого имущества) в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с инвесторами (дольщиками) по средствам, полученным на финансирование строительства». Вместе с тем обществом может быть выбран способ учета с использованием счета 86 «Целевое финансирование».

Взносы соинвесторов (дольщиков) в части денежных средств, представляющих собой плату за оказываемые застройщиком услуги, отражаются с использованием счета 62 - как авансы, полученные в счет будущего оказания услуг.

А. Размер вознаграждения заказчика-застройщика выделен в договоре.

Помимо вознаграждения на оплату услуг застройщика, у общества в этом случае может возникнуть еще один объект налогообложения - сумма экономии денежных средств, остающихся в его распоряжении после передачи участникам долевого строительства части объекта недвижимости (так называемая экономия застройщика). Такие средства признаются доходом застройщика для целей налога на прибыль (п. 14 ст. 250 НК РФ), а также подлежат обложению НДС (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

По мнению Минфина РФ, экономия застройщика должна рассчитываться отдельно по каждому дольщику (соинвестору). «Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного подп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (Письмо Минфина РФ от 25.03.08 №03-07-10/02).

Если придерживаться данной позиции (экономия рассчитывается отдельно по каждому дольщику, а не в совокупности по многоквартирному дому), то общество может столкнуться со следующей ситуацией. По одним дольщикам (соинвесторам) может возникнуть положительная разница между ценой договора и фактическими затратами по строительству, а по другим - отрицательная. Отрицательный результат в этом случае не признается убытком, а рассматривается как отсутствие дохода по данному дольщику (инвестору).

По мнению контролирующих органов, выручку от реализации услуг застройщика и доход в виде его экономии следует отражать на дату получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (Письма Минфина РФ от 20.08.07 №03-03-06/1/578, УФНС России по г. Москве от 10.02.10 №16-12/013491®).

В то же время суды поддерживали налогоплательщиков в налоговых спорах, указывая, что таким моментом является дата подписания сторонами акта приема-передачи готового объекта долевого строительства (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010 по делу №А46-23193/2009, ФАС Поволжского округа от 26.01.09 по делу №А55-8357/2008 и др.).

Б. Размер вознаграждения заказчика-застройщика не выделен в договоре.

По сути, по таким договорам вознаграждением общества за оказание услуг заказчика-застройщика является та же экономия средств, о которой говорилось в предыдущем разделе консультации. Правила исчисления размера вознаграждения и возникающие при этом налоговые риски соответствуют вышеизложенным.

Расходы на содержание застройщика в период строительства могут учитываться по дебету счета 20 (26). По окончании строительства и исполнении условий заключенных договоров участия в долевом строительстве (инвестиционных договоров) в учете застройщика отражается доход по кредиту счета 90-1, а фактические затраты списываются с кредита счета 20 (26) в дебет счета 90-2.

3. Представители Минфина РФ неоднократно разъясняли порядок оформления счетов-фактур заказчиком-застройщиком (Письма Минфина РФ от 23.04.10 №03-07-10/08, от 05.12.08 №03-07-09/40, от 24 .05.06 №03-04-10/07 и др.).

Сводный счет-фактура выписывается на основании счетов-фактур, полученных заказчиком-застройщиком от подрядных строительных организаций (на стоимость выполненных СМР) и поставщиков товаров (материалов, оборудования и т. д.), исполнителей работ и услуг.

Таким образом, суммы НДС, предъявленные подрядчиками за выполненные работы, а также поставщиками материалов, оборудования и услуг, потребляемых в процессе строительства, учитываются по дебету счета 19 и накапливаются в процессе строительства.

По окончании строительства и передаче расходов по строительству дольщикам (соинвесторам) затраты по передаваемым объектам долевого строительства, аккумулированные по дебету счета 08, а также суммы НДС, предъявленные в процессе строительства поставщиками и подрядчиками и учтенные по дебету счета 19, на основании сводного счета-фактуры списываются в дебет счета 76 (86), на котором учитывались полученные от дольщиков (соинвесторов) средства.

Аналогичным образом распределяются соответствующие этим затратам суммы НДС, накопленные на счете 19.

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов. Учет у застройщика при строительстве жилых домов.

Вопрос: Когда заказчик застройщик генподрядчик в одном лице. Наша организация ведет строительство жилых домов без генподрядчика, СМР выполняют разные подрядчики. Как вести бухгалтерский и налоговый учет доходов т.к. наша организация получается вроде бы выполняет функции генподрядчика. А также.Нужна на эту тему арбитражная практика

Ответ: Организация обязана вести учет как генеральный подрядчик с отражением операций по строительству на счете 08 (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).
При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг ().

В поддержку такого подхода выступают арбитражные суды (см. например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017).

Обоснование

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ . Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69 , 70...)
- списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

- получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

- начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
- отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60
- отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

- принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26
- отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
- отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

- принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3
- списана на расходы стоимость строительства.

Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:

Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.

Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: строительство собственными силами

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи подрядчиком или генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации ( и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке . Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550 .

Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно ().

Пример отражения в бухгалтерском и налоговом учете генподрядчика и застройщика в одном лице строительства жилого дома. Строительство финансируется дольщиками - заключены договоры долевого участия в строительстве.

ООО «Альфа» (застройщик и генеральный подрядчик в одном лице) заключило в 2015 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Срок строительства: 2015-2017 годы.

Условиями этих договоров предусмотрена предоплата в размере 100 процентов от общей суммы договора. К началу строительства все дольщики внесли предоплату. Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств составляет 38 232 000 руб.

Построенный дом введен в эксплуатацию в марте 2017 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи.

Стоимость израсходованных материалов на строительство - 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 18% - 4 576 271 руб.). Для простоты восприятия примера затраты на зарплату строителей, аренду спецтехники и прочие, которые учитываются в стоимости строительства, в цифрах не приведены.

Так как строительные работы носят долгосрочный характер, бухгалтер вел учет способом «по мере готовности» по правилам ПБУ 2/2008 (п. 1 ПБУ 2/2008). Выручку он определял исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату.

В соответствии с учетной политикой «Альфы» для целей бухучета степень завершенности строительства определяется по доле фактически понесенных расходов в общем объеме предполагаемых расходов (согласно смете).

Для простоты восприятия примера доля рассчитана на примере сметной стоимости материалов на строительство. Предполагаемые расходы на материалы (согласно смете) - 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 18% - 4 576 271 руб.).

Помесячные данные по стройке следующие:

Период	Фактически израсходовано материалов	Доля фактически понесенных расходов в общем объеме предполагаемых расходов	Выручка
ноябрь 2015 года	354 000 руб. (в т. ч. НДС 54 000 руб.)	0,01 (354 000 руб.: 30 000 000 руб.)	382 320 руб. (38 232 000 руб. * 0,01)
декабрь 2015 года	944 000 руб. (в т. ч. НДС 144 000 руб.)	0,03 (944 000 руб.: 30 000 000 руб.)	1 146 960 руб. (38 232 000 руб. * 0,03)
…	…	…	…
Итого	30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 4 576 271 руб.)	X	38 232 000 руб.

В учете бухгалтер сделал следующие проводки.

В ноябре 2015 года:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
- 38 232 000 руб. - получены денежные средства от дольщиков.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, бухгалтер в полном объеме включил в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как частичную оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 5 832 000 руб. (38 232 000 руб. * 18/118) - начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 51
- 5 832 000 руб. - НДС с полученных авансов уплачен в бюджет;

Дебет 10 Кредит 60
- 300 000 руб. - приобретены материалы для строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
- 54 000 руб. - отражен входной НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 54 000 руб. - принят к вычету НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 60 Кредит 51
- 354 000 руб. - перечислены деньги поставщику за материалы.

Материальные затраты на строительство жилого дома бухгалтер отразил на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в соответствии с рекомендациями Минфина России (письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).

Дебет 08 Кредит 10
- 300 000 руб. - отражены материальные затраты по строительству объекта.

Остальные затраты, связанные со строительством дома (зарплата строителей; аренда спецтехники; амортизация основных средств, которые задействованы в стройке, и т. д.), бухгалтер также отразил по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами , , , и другими.

Выручку и расходы за ноябрь 2015 года бухгалтер отразил так:

Дебет 46 Кредит 90-1
- 382 320 руб. - учтена выручка по договору участия в долевом строительстве методом «по мере готовности»;

Дебет 90-2 Кредит 08
- 300 000 руб. - признаны расходы за отчетный период;

- 58 320 руб. (382 320 руб. * 18/118) - отражен НДС, начисленный с выручки от выполнения работ в ноябре.

В декабре 2015 года:

Дебет 10 Кредит 60
- 800 000 руб. - приобретены материалы для строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
- 144 000 руб. - отражен входной НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 144 000 руб. - принят к вычету НДС, предъявленный поставщиками;

И другими.

Выручку и расходы за декабрь 2015 года бухгалтер отразил так:

Дебет 46 Кредит 90-1
- 1 146 960 руб. - учтена выручка по договору участия в долевом строительстве методом «по мере готовности»;

Дебет 90-2 Кредит 08
- 800 000 руб. - признаны расходы за отчетный период;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам»
- 174 960 руб. (1 146 960 руб. * 18/118) - отражен НДС, начисленный с выручки от выполнения работ в декабре.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику бухгалтер сделал проводки:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 46
- 38 232 000 руб. - погашена задолженность перед дольщиками;

Дебет 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 5 832 000 руб. - начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
- 5 832 000 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов.

В налоговом учете по долгосрочным договорам доход от реализации определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ самостоятельно с учетом принципа формирования расходов. Поэтому доход бухгалтер определял так же, как и в бухучете, исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату. В соответствии с учетной политикой «Альфы» для целей налогового учета степень завершенности строительства определяется по доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в