Коммерческий директор
Введение
Профессиональные нормы оценки - это стандарты профессиональной
практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и
государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов
позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и
методики оценки.
Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную
экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в
основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во
второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к
профессиональной дисциплине.
На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков
деятельности для своих членов. Этому примеру последовали другие. Содержание
стандартов сочетало соображения профессионального порядка с практическими
потребностями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпорированы
полностью или частично в национальные законы и нормативные акты. Некоторые
организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие
выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в
случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними этических
профессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том,
что решение их основной функциональной задачи в рамках рыночной экономики -
обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества -
достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Другими
словами, стандартизация является стержнем всей деятельности объединений
оценщиков как в национальном, так и в международном масштабе.
1. Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил
Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо
руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для
данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет
собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное
обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов
оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является
обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки
имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют
собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести
некоторые цифры. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества
определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27
статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о
произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60
положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид
стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости
следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов.
Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему
взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой
построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в
определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и
сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют
правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки,
и методология определения того или иного базового вида стоимости.
Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления
отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из
четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки
единым сбалансированным и полноценным актом.
Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки
различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при
конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу
выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки
отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы,
которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате
включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные
стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е.
более широких и общих норм.
При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов
неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых
имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как
отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки
любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей
целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и
количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества».
«Полезность» имущественного актива является экономической категорией,
которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто
используется понятие рыночной стоимости.
Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является
признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в
максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения
профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших»
осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки
путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В
связи с этим Международные стандарты оценки представляют собой свод
единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем
обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных
стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на
международном уровне имеет иной качественный уровень.
Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценки есть
«лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки не
представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется
путем обобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря,
международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различных
национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международного
комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности
профессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в
п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об
оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных
правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании
отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».
Следует отметить, что каждый член комитета стремится к включению в
международный стандарт своей национальной практики, происходит своеобразная
борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официально
провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам
оценки - привнести национальные и общеевропейские методы и определения с
тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает
уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает дополнительную
уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем
позволит работать по известным им методам.
Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил
проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как свод
единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения
различной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление
требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что
своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе
представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле,
осуществленные на негосударственном уровне.
Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и
приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положений в
качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применения
судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные
стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и
обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных
правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в
международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в
том, что источником формирования правила обычаев и обыкновений является
устойчивая обычная практика, а источником формирования правил
международного стандарта оценки - «лучшая практика», которая не обязательно
будет являться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1
«Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настоящего
стандарта - дать общепринятое определение рыночной стоимости, общие
критерии, связанные с этим определением. Как видно, заимствованные из
различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых профессиональными
организациями оценщиков либо государством. На национальном уровне правила
проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартах оценки, также не
являются обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку
устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либо
государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле
участников отношений по оценке имущества.
В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на
примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменой
крепостного права в 1861г. в России возникла необходимость проведения
кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка
недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях
России с 1870г. началось постепенное статистическое исследование
недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и
городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных
губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую
Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого
имущества». Одновременно с законом были утверждены и Правила оценки
недвижимых имуществ », а несколько позже - инструкция по применению закона.
Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том
числе и методологического опыта, т.е. формирования определенных методов
Поскольку происходило накопление практики проведения оценки, то можно
предположить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной».
Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычная практика
может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себе
длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует
его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно
соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело
единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не
существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной
деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О
переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки
недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике
развития оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев
сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили
свое место государственному регулированию. Однако указанная практика,
несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в
области оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была
учтена накопленная за 23 года практика.
В истории развития оценочной деятельности других стран при появлении
первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация.
Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практики путем
создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведения
оценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались
правила, которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем
были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.
Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода
единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификация
обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил,
устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.
2. Международные стандарты оценки как кодекс поведения
Как было отмечено выше, Международные стандарты оценки, являясь
стандартами профессиональной деятельности по проведению оценки имущества,
регламентируют поведение оценщиков. По существу МСО подпадают под
определение кодексов поведения, приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает,
что кодексы поведения направлены на установление стандартов поведения в
определенной области профессиональной деятельности. В каждом из четырех
действующих в настоящее время стандартов оценки МСО содержится раздел 5
«Требования стандартов», где подробно регламентируются действия оценщика,
начиная с момента принятия им на себя обязательств по проведению оценки и
завершая составлением отчета о результатах оценки.
Рассмотрим нормы, содержащиеся в разделе 5. Егоров В.В. отмечает, что
под русскоязычным термином «кодексы поведения» понимаются как «codes of
conduct»,так и «codes of ethics», т.е. нормы поведения и этические нормы.
Соотношение таких норм в том или ином кодексе поведения будет, скорее
всего, определяться его задачами. Так, в предисловии к Международному
всего как инструмент самодисциплины, но вместе с тем он предназначен и для
использования в судебной практике в качестве справочного материала в рамках
соответствующих законов». Напротив, Международные стандарты оценки
изначально не создавались только как инструмент самодисциплины оценщика.
Они были призваны, кроме того, дать оценщикам инструмент проведения оценки
в виде установления терминологии и методологии. При подробном рассмотрении
норм раздела 5 Международных стандартов оценки видно, что в данном случае
наблюдается обратное соотношение. Большая часть норм данного раздела
являются нормами «codes of conduct». Для примера нормы самодисциплины
оценщика можно привести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, которая устанавливает,
что если оценщик не обладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией
для выполнения данного задания в соответствии с Международными стандартами
оценки, он должен сообщить об этом клиенту до принятия обязательств по
проведению оценки.
Помимо этого, задача Международных стандартов оценки как кодекса
поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросы
стандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки.
Так, в публикациях Международного комитета по стандартам оценки часто
употребляется следующая формулировка: «Комитет уведомляет о том, что любое
стандартами оценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И
наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу
аргумента защиты оценщика, который будет значим в случае судебного иска о
вмененной небрежности, поданного клиентом».
Таким образом, Международные стандарты оценки в части тех положений,
которые направлены на регулирование поведения оценщиков, могут
3. Ведущие международные организации оценщиков
Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского
союза, и интенсивно развивающиеся в последние десятилетия процессы
глобализации бизнеса, в том числе бизнеса недвижимости, - все это послужило
сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных
стран и регионов. Ведущими международными центрами методического
объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:
Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation
Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и
Америки: организации 35 стран - действительных членов и еще 14 стран - в
различных иных рангах;
Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of
Valuers" Associations), объединившая около сорока профессиональных структур
оценщиков европейских стран. Ниже рассмотрены основные положения
международных стандартов - с учетом того, что оба типа стандартов IVSC
(Международные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании
друг с другом. Особое внимание уделено стандартам и организации оценочной
деятельности в Великобритании, в Королевском обществе специалистов по
недвижимости RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) как одном из
старейших и признанных мировых центров практической и методологической
деятельности в области оценки недвижимости.
Стандарты IVSС и TEGoVA
Во введении приводится краткая историческая справка, относящая период
становления профессиональной оценочной деятельности как самостоятельного
бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединение международных
усилий в этой области - к 1980-м гг. Собственно Международный комитет FVSC
был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейших аргументов для
консолидации деятельности оценщиков различных стран и создания системы
согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг.
активность в развитии международных финансовых потоков и интенсивно
развивающиеся процессы глобализации бизнеса.
2000 г.) включает следующие разделы.
I. Введение (общее).
Международный комитет по стандартам оценки IVSC (общая предыстория,
члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство и местоположение
Комитета).
Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наименование, цели,
руководящие и исполнительные органы, механизмы участия и взаимодействия,
общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика
и процедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия,
организационная структура документа в целом, формат - типовая внутренняя
структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).
Так, общая структура документа "International Valuation Standards
2000" имеет следующий вид.
1. Введение
2 Общие концепции и принципы
4. Типы собственности
5. Типы оценок
6. Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2
7. Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2
8. Руководства (Guidance Notes)
9. Комментарии
10. Словарь терминов.
Формат (типовая структура) основных стандартов и руководств включает
девять унифицированных позиций:
1) введение;
2) область действия (связь с другими материалами и областями действия
других стандартов оценки);
3) основные определения;
4) связь со стандартами бухгалтерского учета;
5) основные положения (разъяснения) данного стандарта;
6) дискуссионные аспекты;
7) предостережения;
8) отклонения от стандартов;
9) дата введения документа в действие.
II. Основные концепции и принципы оценки (General Valuation Concepts
and Principles).
Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных
странах).
Понятия земли и собственности, а также оценивания и профессии
оценщика.
Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого
имущества, различных типов активов, амортизации.
Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости
восстановительная и замещения.
Рыночная стоимость.
Принцип наилучшего использования ("...наиболее вероятное использование
для объекта из тех, которые физически возможны, юридически разрешены,
обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта").
Полезность (назначение и эффективность использования).
Другие важные концепции (в частности, варианты толкования рыночной
стоимости, остаточной стоимости замещения).
Методы оценки.
III. Кодекс поведения (Code of Conduct).
Вводное замечание.
Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам
IVSC, связь с законодательной базой).
Определения.
Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалистами из других
областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе, независимость,
компетенция, предостережения, доклад об оценке.
IV. Типы оцениваемой собственности (Property Types).
Вводные замечания.
Недвижимость: термины и толкования, типы объектов недвижимости, права
и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.
Движимая собственность: термины и толкования, типы объектов,
улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематериальные активы,
особенности оценки и методы оценки.
Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприятие,
юридические лица, сложные структуры, инвестиционный бизнес, особенности
оценки и методы оценки.
Финансовые интересы: виды финансовых интересов при различном
партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бумаги, связь со
стандартами финансовой деятельности, особенности оценки.
V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation
Этот раздел трансформирует основные концепции и принципы предыдущего
раздела в ином разрезе - применительно к более конкретизированным
ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два
основных стандарта IVS1 и IVS2.
Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыночная базы оценки,
рынки, цена, стоимость и оценка.
IVS1 - "Базис оценки - рыночная стоимость": дается детальный анализ
рыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной
деятельности.
IVS2 - "Базисы оценки - другие, чем рыночная стоимость":
рассматриваются нерыночные типы оценок, в том числе, оценка при сохранении
направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота,
специализированная оценка, износ и старение, переоценка и др.
VI. Приложения к Международным стандартам (International Valuation
IVA1 - "Оценка для финансовой отчетности" (Valuation for Financial
Reporting). В организационном плане это, возможно, ключевое звено в составе
стандартов оценки. Его назначение - помочь оценщику недвижимости в
собственных действиях и во взаимодействиях в этой специфической, сложной и
хорошо формализованной работе смежных профессионалов с финансовой
документацией.
IVA2 - "Оценка для кредитных целей" (Valuation for Lending Purposes).
Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в
качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно
высокой рыночной востребованностью данного класса операций.
VII. Руководящие указания (Guidance Notes GN1-GN8).
Этот раздел Международных стандартов сформирован как последовательное
развитие ранее действовавших приложений к Международным стандартам
APG1-APG3. В настоящее время он включает следующие руководства:
GN1 "Недвижимость",
GN2 "Оценка арендных прав",
GN3 "Оценка машин и оборудования",
GN4 "Нематериальные активы",
GN5 "Действующее предприятие",
GN6 "Оценка бизнеса",
GN7 "Опасные и ядовитые вещества в оценивании",
GN8 "Остаточная стоимость замещения".
В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под индексом APG1)
разъясняет особенности оценки действующего предприятия (как действующего
производственного объекта) в соотношении с базисами рыночной стоимости и
нерыночных методов.
Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено
помочь оценщику разобраться в мере влияния вредных и отравляющих веществ
(строительных и отделочных материалов, компонентов окружающей среды) на
стоимостную оценку рассматриваемого им объекта недвижимости.
В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное
внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой
для целей бухгалтерского учета и подобных финансовых документов.
Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных
комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных
участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов
производственной инфраструктуры.
Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терминов и схему
взаимодействий с международными финансовыми стандартами (International
Accounting Standards).
Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою современную историю с
конца 1970-х гг., начиная с организации Европейской группы оценщиков
основных фондов - TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после
слияния с аналогичной организацией оценщиков EUROVAL была основана
Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.
Ниже приводится содержание Европейских стандартов оценки как
утвержденной базы согласованной оценочной деятельности профессиональных
специалистов в странах Европейского союза и других членов Европейской
ассоциации оценщиков.
1. Введение
2. Вопросы соответствий
2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC)
2.02. Директивы Европейского союза и национальные законодательство и
практика
2.03. Отклонения от Европейских стандартов
3. Оценщик активов
3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное
законодательство и лицензирование
3.02. Оценщик активов: определение, квалификация и отношения с
клиентом
3.03. Отношения оценщика активов с аудитором
3.04. Условия соглашения
4. Основы (базисы) оценки
4.01. Принципы оценки и представления ее результатов
4.02. Назначение оценки и универсальная база оценки
4.03. Рыночная стоимость
4.04. Рыночная стоимость без учета альтернатив использования
4.05. Рыночная стоимость с учетом альтернатив использования
4.06. Отрицательная стоимость
4.07. Остаточная восстановительная стоимость
5. Оценка специальной недвижимости
5.01. Оценка на основе показателей бизнеса - коммерческая недвижимость
5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью - истощимая недвижимость
5.03. Заводы, станки и оборудование
5.04. Имущество общественного сектора
6. Специальные факторы, влияющие на оценку недвижимости
6.01. Влияние окружающей среды - токсичность и вредность
6.02. Поврежденная недвижимость
6.03. Незавершенное строительство
6.04. Неиспользуемое оборудование и станки, оцениваемые вместе со
7. Оценка для специальных целей
7.01. Оценка для финансовой отчетности
7.02. Оценка для ипотечного кредитования
7.03. Инвестиции - страховые компании и пенсионные фонды
7.04. Компании по развитию недвижимости
7.05. Оценка бизнеса
7.06. Совместные предприятия и товарищества с ограниченной
ответственностью
7.07. Международная недвижимость (объекты, расположенные в разных
8. Оценка на основе нерыночных показателей
8.01. Концепция ценности - инвестиционная стоимость
8.02. Восстановительная стоимость и стоимость замещения
8.03. Стоимость в использовании
8.04. Стоимость при вынужденной продаже
8.05.Оценка на основе производственного потенциала (исключая
нематериальные активы)
8.06. Прогнозы
8.07. Ретроспективная оценка
8.08. Ревизии оценок
9. Сертификат оценки (отчет)
9.01. Принципы представления результатов оценки
9.02. Публикации и ответственность
10. Специфика законодательств отдельных стран.
10.01. Вводные замечания
10.02. Германское законодательство по оценке в областях ипотеки и
инвестиций
10.03. Испанские методы оценки
10.04. Британские методы оценки
11. Руководящие материалы и приложения
11.01. Ключевые термины и определения
11.02. Европейский кодекс измерения
11.03. Европейский кодекс поведения (этики)
11.04. Модель условий соглашения об оценке
11.05-07. Контрольный список вопросов, методы и стандарты оценки,
отчет о проведенной работе и результате оценки.
Подчеркнем, что приведенные международные и европейские стандарты не
провозглашаются раз и навсегда зафиксированными документами унификации.
Один из принципов международной (да и любой иной обдуманной) стандартизации
Следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов
глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и
развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами. Так, в
частности, через два года после выхода в свет первых Международных
стандартов оценки МСО-1-МСО-4 появились приложения и руководства APG1-3. На
период 2000-2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие
системы стандартов IVSC (исходная структура которой как раз рассмотрена
4. Руководства в ЕСО-2000
Помимо девяти Стандартов, в которых приведены общие принципы и методы,
использующиеся в оценочных процедурах, ЕСО-2000 включают также руководства
к Стандартам, дающие указания по интерпретации и практическому
использованию этих принципов и методов.
Руководство 1. «Особые факторы, влияющие на стоимость» предусматривает
следующие ситуации: оценка при наличии токсических и вредных веществ;
оценка недостроенных зданий; оценка недействующего производственного
предприятия; оценка машин и оборудования вместе с земельным участком.
В Руководстве 2 «Оценка особых типов имущества» приводится
классификация имущества по типам, указываются методы, применимые при оценке
различных типов имущества. Кроме того, в общих чертах рассматриваются
оценка бизнеса и оценка основных активов предприятия. Руководство также
дает указания по оценке средств общественных предприятий.
В Руководстве 3 «Оценка основных активов» рассматривается оценка
средств производства и особенности такой оценки (например, возможность
оценки оборудования отдельно от здания, в котором оно находится, и т.п.).
Руководство 4 «Оценка активов, подлежащих разработке» рассматривает
следующие темы: оценка потенциала актива и особые навыки, необходимые для
проведения такой оценки; методология, используемая при оценке таких
активов; оценка инвестиционного портфеля.
Руководство 5 «Оценка сельскохозяйственного имущества» состоит из двух
Часть 1 «Оценка земли, ферм, плантаций» рассматривает особенности
сельскохозяйственного имущества, дает определения и характеристики
различным его видам (возделываемые участки, фермы, инвестиционное
сельскохозяйственное имущество), приводит соответствующие методы,
применимые при оценке такого имущества, указывает источники получения
информации о таком имуществе, приводит особенности определения его рыночной
стоимости.
Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих
урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений,
приводит возможные подходы к такой оценке.
В Руководстве 6 «Оценка имущества, имеющего историческую ценность»
рассматриваются такие темы, как финансовая и культурная ценность
исторических зданий, особенности имущества, имеющего историческую ценность,
общие правила, использующиеся при оценке такого имущества, определение его
рыночной стоимости и стоимости замещения.
Руководство 7 «Оценка бизнеса» рассматривает принципы, использующиеся
в процессе оценки бизнеса, источники информации, различные подходы и
методы, использующиеся при такой оценке, а также взаимосвязь оценки бизнеса
и стандартов бухгалтерского учета.
Руководство 8 «Оценка нематериальных активов» дает представление о
принципах, подходах и методах, использующихся при оценке нематериальных
активов, приводит классификацию таких активов, дает определения различным
видам нематериальных активов, таких как гуд-вилл, интеллектуальная
собственность и др., указывает особые профессиональные требования,
предъявляемые к оценщику, занимающемуся оценкой нематериальных активов,
рассматривает взаимосвязь оценки нематериальных активов и стандартов
бухгалтерского учета.
Руководство 9 «Оценка в целях определения индексов стоимости и
доходов, приносимых недвижимостью» указывает на значительную роль такой
оценки в Европе, дает соответствующую методологию.
В Руководстве 10 «Оценка заграничной собственности» рассматриваются
особенности оценки такой собственности и особые профессиональные
требования, предъявляемые к оценщику в этом случае.
Руководство 11 «Оценка совместных предприятий и товариществ с
ограниченной ответственностью» дает классификацию совместных предприятий по
типам, приводит требования к опыту и сертификации оценщика, работающего с
такими предприятиями, указывает на особенности, имеющие место при
проведении оценки СП и ТОО.
Руководство 12 «Оценка земли и зданий, находящихся на ней» дает
определение таким понятиям, как полезный срок службы здания или группы
зданий, рассматривает методы, использующиеся при определении степени износа
основных активов, указывает способы раздельной оценки земли и зданий,
находящихся на ней.
В Руководстве 13 «Особенности национальных законодательств и оценочной
практики» рассматриваются особенности оценки в таких странах, как Беларусь,
Чешская Республика, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Польша, Россия и
Великобритания.
Помимо стандартов и руководств ЕСО-2000 содержат девять приложений, в
которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для
оценщика. Так, например, в приложении 2 излагаются требования к
сертификации оценщика, предъявляемые в большинстве стран ЕС, в приложении 5
даются примеры заданий на оценку, а приложение 7 содержит глоссарий
терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.
Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты
Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-
исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания
Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для
совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы
способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России.
Заключение
В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что
Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки
имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на
международном уровне. При этом существует общее понимание того, что
Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем
не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий
единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных
отношений и не зависящих от политических границ.
Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны,
Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих
положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с
другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут
рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.
-----------------------
В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.19.
Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки
имущества// Вопросы оценки. – 2001’4. с.2.
Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев
М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002. с.134
Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA.
Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи
В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.30.
Рынок экологической (альтернативной) продукции – качественно иной рынок продукции и услуг, гарантирующий потребителю более высокое качество потребляемых товаров. На нём устанавливаются повышенные цены.
Основные виды нормативных документов по стандартизации и виды стандартов. Подтверждение соответствия. Схемы сертификации продукции. Схемы сертификации работ и услуг. Важнейшие единицы международной системы (СИ).
Основания проведения оценки стоимости машин и оборудования. Виды классификаторов продукции. Обязательные требования к договору на проведение оценки стоимости машин и оборудования. Определение основных фондов предприятия. Сущность инвентарного объекта.
Национальные системы бухгалтерского учета разных стран существенно различаются. Это связано с общим уровнем образования в каждой стране, ее политическими и экономическими связями в мире, различием законодательных систем.
Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.
МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ факультет Кафедра Реферат
В июле 1998 г. Государственной думой был принят закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности.
Требования в области маркетинга. Обратная связь с потребителями. Стандарты качества ISO 9000. Петля качества.
Стандартизация в качестве одного из элементов технического регулирования, ее вклад в экономическое развитие государства. Отбор и моделирование объектов стандартизации, оптимизация и стандартизация модели. Функции и современные проблемы стандартизации.
Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.
Вопросы контроля использования нематериальных активов тесно связаны с заинтересованностью различных групп инвесторов в эффективности капиталовложений в объекты интеллектуальной собственности.
Функции служб стандартизации предприятий. Государственные стандарты Республики Беларусь. Порядок разработки и применения. Стандарты организаций. Порядок разработки и применения. Государственный надзор за выполнением требований стандартов.
Несопоставимость сведений о деятельности фирм приводит к ошибкам в управлении.
Что такое международные стандарты финансовой отчетности и какое влияние они оказывают на национальные системы бухгалтерского учета.
Основные цели и задачи, организационная структура и порядок разработки международных стандартов Международной организации по управлению, стандартизации качества продукции и услуг. Технические консультативные группы, бюро, комитеты как рабочие органы ISO.
Бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную и регламентированную информационную систему, отражающую состояние и движение имущества, расчетов и обязательств, собственных финансовых результатов хозяйствующего субъекта.
Для обеспечения стабильного качества любой компании необходима стратегия качества. Такая стратегия, прежде всего, предполагает внедрение определенной философии. В центре стратегии качества, - конечно же, концентрация на клиентах и их потребностях.
Основные понятия оценки недвижимости. Правовая база оценочной деятельности. Классификация объектов недвижимости. Методика оценки объектов недвижимости.
Современные принципы и методики оценки коммерческих банков были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к 40-м годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике.
Необходимо различать финансовый и управленческий учет. Главное различие состоит в целях этих видов учета и основных пользователях бухгалтерской информации.
Определение индекса технологических свойств земельного участка
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом:
Энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);
- рельефа;
- каменистости;
- контурности;
- удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;
- высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
Физические значения технологических свойств для конкретного объекта государственной кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам*(*Шкалы приведены в Технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий).
На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств Объектов государственной кадастровой оценки по отношению к эталонным.
За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.
Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.
Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,
Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.
Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки квартира / домомента совершения сделки с ним.
Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.
Введение
Профессиональные нормы оценки -- это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью оценщиков. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.
Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине.
В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствие МСО.
Международные стандарты оценки
Цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.
Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.
Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.
Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.
Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.
1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 2000), практически в 2 раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. был принят МСО в редакции 2001 г.. Это издание развивает и углубляет положения издания 2000 г. и отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).
МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.
МСО 2001 включает в себя так же 7 методологических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а так же учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х Комментариях к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.
Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.
Во многих странах торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы - вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки. оценка имущество стандарт американский
Национальные стандарты оценки отражают:
- 1. Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности
- 2. Национальные политические и общественные цели
- 3. Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей
Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями - членами, которые на март 1994 года представляли общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в The International Assets
Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Telephone: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430
силу 24 марта 1994 года. The International Assets
Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Parliament Square, London SW1P3AD.
Telephone: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
СТАНДАРТ 1
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ
Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы Оценки".
1.0. Введение
1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.
1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.
1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.
1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.
1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).
1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.
2.0. Область применения
2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется следующим образом:
Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:
3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.
3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.
3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.
3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.
3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.
4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ Стандарта 3.
4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.
4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.
4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.
4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.
4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.
5.0. Формулировка стандарта
5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими словами, он обязан:
До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.
5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.
5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.
5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.
5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:
5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.
6.0. Замечания
6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.
6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.
6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.
6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.
6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.
6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.
6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.
6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.
6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.
6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.
6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.
7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.
7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.
7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.
7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.
8.0. Условия отступления от стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное определение может привести к неправильной интерпретации, Оценщик должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.