Сфера недвижимости – это одна из самых прибыльных отраслей экономики.

Вариантов заработка на недвижимости на самом деле очень много. Мы рассмотрим лишь несколько – те, которые не требуют серьёзных первоначальных вложений и которыми занимался я сам.

Сразу оговорюсь, что речь в этом мануале мы будем вести только о жилой недвижимости, а именно о квартирах. И все схемы рассматривают варианты, связанные с арендой недвижимости. Т. е. никакой купли/продажи квартир – ничего этого мы касаться не будем.

300 рублей за просмотр квартиры

Первая схема очень простая, позволит вам абсолютно без вложений заработать какие-то деньги. Её можно рассматривать как подработку, серьёзный бизнес на этом не построишь. Хотя второй вариант этой схемы уже можно рассматривать как постоянный стабильный источник дохода.

Сам я недолго практиковал такой вариант заработка. Пришлось заняться им, когда я оказался в чужом городе совершенно без денег. У меня была только небольшая сумма, которой едва-едва хватало на аренду жилья на месяц.

Именно благодаря тому, что я сам искал квартиру, которую можно недорого арендовать, я и наткнулся на эту идею заработка.

Но всё началось с обмана… Я искал на «Авито» сдающиеся квартиры, звонил по объявлениям. И однажды мне предложили показать отлично подходящую по описанию квартиру всего за 300 рублей. Человек представился риэлтором.

Сказал, что берёт только плату за показ объекта – 300 рублей.

Я поехал на квартиру, встретился там с риэлтором и хозяином, отдал 300 рублей. Квартира была нормальная. Мы договорились, что риэлтор подготовит договор аренды, и на следующий день мы его заключим. Но на следующий день меня просто «слили» под непонятным предлогом: не то другие арендаторы объявились, не то хозяин вообще передумал сдавать квартиру.

Я заподозрил что-то неладное, потратил пару часов на поиск в интернете информации об этом риэлторе – как только я его не пробивал, по имени, телефонам и пр. Нашёл человека, которому этот риэлтор также не помог. В общем, не буду вдаваться в подробности. Скажу результат. Оказалось, что никакой это не риэлтор, он просто показывает с другом свою собственную квартиру за 300 рублей. Сам хозяин квартиры выступает в роли риэлтора, а друг в роли хозяина квартиры. Всех клиентов тупо кидают, сливая после показа (после того, как они заплатят) под разными предлогами.

Во так меня обдурили. В итоге я снял нормальную квартиру. Денег больше не было. И я решил заняться таким же бизнесом. Только усложнил схему, чтобы обелить её. Чтобы работать без обмана.

Я делал всё то же самое – показывал потенциальному арендатору квартиру за 300 рублей. Только показывал уже настоящие квартиры, которые реально сдаются.

Т. е. находил на том же «Авито» сдающиеся квартиры, связывался с их хозяевами, договаривался о показе. И вёл клиента уже в реальную квартиру, которую он сможет арендовать. И абсолютно честно зарабатывал свои 300 рублей с каждого показа.

Достаточно быстро я понял, что, по большому счёту, работаю в роли классического риэлтора. Поэтому зарабатывать могу уже гораздо больше, чем 300 рублей за показ квартиры. Выступая посредником, я стал брать полноценное агентское вознаграждение. В разных городах оно разное, но это, как правило, 50% от стоимости месячной аренды квартиры. В самых крупных городах – все 100%.

Например, если аренда квартиры в месяц стоит 10 000 рублей, вы сможете заработать уже 5 000 рублей. Но это уже работа классическим риэлтором. Я не очень долго занимался этим – скорее вынужденно. Заработал денег на первые несколько месяцев жизни в чужом городе и потом занялся другим делом.

В принципе, вы можете работать хоть так, хоть так: хоть за 300 рублей за показ, хоть за агентское вознаграждение. В случае с оплатой за показ, вы свели клиента с хозяином квартиры и забыли. Они сами договариваются, сами заключают договор. Вы не тратите на это своё время. Но, с другой стороны, не лучше ли затратить чуть больше своего времени и получить не 300 рублей, а уже 5000 или 10 000 рублей?

Итак, подытожу. В первой схеме есть два варианта (обманный я, конечно, не рассматриваю):

1. Получать 300 рублей за показ квартиры.

2. Работать как полноценный риэлтор. За агентское вознаграждение (50-100% от месячной стоимости аренды квартиры).

Выбирайте любой способ в зависимости от своей ситуации и желаний. Более того, хочу сказать, что опыт риэлтора будет вам очень полезен для следующих схем заработка на недвижимости, которые мы рассмотрим. Да и в целом полезен с точки зрения предпринимательского опыта.

Где и как искать квартиры и клиентов?

Скажу несколько слов о том, где и как искать квартиры и клиентов. Каналы собственников квартир и арендаторов достаточно банальны. Привожу их в порядке значимости (исходя из личного опыта):

3. Расклейка объявлений на подъездах («Сниму квартиру в вашем доме», «Сдам квартиру»).

4. Газеты с объявлениями (актуально в основном только для не очень больших городов).

Чтобы зарабатывать, вам нужно обеспечить поток входящих звонков от клиентов, которые хотят арендовать квартиру. Для этого подавайте везде, где только можно (в первую очередь на «Авито») объявления вида: «Сдам 1к квартиру в Ленинском округе. Чистая, хороший ремонт, бытовая техника. Недорого, без посредников».

Объявление редактируйте под квартиру, которую планируете показывать клиенту. Но лучше указывать про чистоту, хороший ремонт, про то, что недорого и без посредников. Конечно, если это более-мене соответствует вашей квартире. Это позволит вам получить больше звонков. А дальше, уже при разговоре по телефону, вы уточните подробности.

Если вы работаете по схеме «300 рублей за показ», пишите в объявлении «без посредников». Хотя вы и есть посредник. Но клиенты хотят работать без посредников только для того, чтобы не платить агентское вознаграждение, а 300 рублей – очень маленькая сумма, поэтому можно считать, что посредника как бы и нет.

Если будете работать за агентское вознаграждение, тогда не пишите в объявлении «без посредников», потому что вы будете являться классическим посредником.

Также вы можете расклеивать обычные бумажные объявления по городу. Насколько я знаю, в самых крупных городах объявления на улице работают плохо, отклик низкий, но всё равно есть. Даже в Москве риэлторы по-прежнему активно клеят объявления. Когда клиент позвонит, старайтесь закрыть его на показ квартиры.

Кроме того, вы можете сами обзванивать потенциальных клиентов. На том же «Авито» есть раздел «Сниму», где люди ищут квартиры. Если вы видите, что у вас есть подходящая под их требования квартира, звоните сами и предлагайте свои услуги. Многие в таких объявлениях пишут «без посредников, риэлторам не беспокоить», но всё равно звоните. 300 рублей за показ – совсем небольшая сумма, поэтому многие могут согласиться.

Естественно, вам необходима база квартир, которые вы будете предлагать своим клиентам. Искать сдающиеся квартиры нужно там же и теми же способами, что и клиентов. Обзванивайте все объявления и предлагайте собственнику квартиры свою помощь в сдаче его квартиры. Он согласится, т. к. для него это бесплатно.

Обязательно подчеркните этот факт в разговоре! Платить вам будет арендатор (тот, кто арендует, а не тот, кто сдаёт). Поэтому практически все собственники соглашаются. Расспросите у них о квартире, попросите выслать её фотографии вам на емайл. Таким образом, вы и составите свою базу квартир.

Дальше вам останется только принимать звонки от клиентов, выбирать ему подходящую квартиру, договариваться с собственником о времени показа квартиры. Показывать квартиру клиенту и получать свои 300 рублей или агентскую комиссию (смотря по какой схеме вы работаете).

Но здесь есть важный нюанс, который порядком усложнит поиск квартир для вашей базы. Дело в том, что очень часто, звоня по объявлению, вы будете попадать не на собственника квартиры, а на риэлтора. Если город крупный, то, скорее всего, большинство объявлений будет от риэлторов.

Вам, конечно, лучше контактировать непосредственно с хозяином квартиры. Ведь зачем лишние посредники? Поэтому в первую очередь старайтесь искать объявления от собственников. Для этого на «Авито» выбирайте фильтр «Только частные объявления», активно мониторьте группы «Вконтакте» - там можно найти много объявлений от собственников.

Также используйте специальные сайты, которые размещают объявления только от собственников.

Но работать можно не только с хозяевами, но и с риэлторами. Многие риэлторы охотно идут на сотрудничество. И вы можете работать 50 на 50. Т. е. делить агентское вознаграждение пополам (или как договоритесь).

Со временем вы научитесь определять, какое объявление разместил собственник, а какое риэлтор. Даже если это не указано в объявлении.

Разговор по телефону нужно начинать примерно так:

Здравствуйте! Я звоню по поводу такой-то квартиры. Это предложение ещё актуально?

Да, актуально.

А позвольте поинтересоваться: вы собственник или риэлтор?

Я риэлтор…

Если это риэлтор, сразу спрашивайте, работает ли он с другими риэлторами. Если да, то обсуждайте варианты сотрудничества.

Вам нужно знать, что риэлторы бывают двух видов: риэлторы из агентств недвижимости и частные риэлторы, которые работают сами на себя. Разница между ними следующая. Риэлтор из агентства ориентирован на клиента (арендатора), т. к. в агентстве большая база квартир, и риэлтор подбирает из неё квартиру под конкретного клиента.

У частного риэлтора обычно не очень большая или даже маленькая база квартир. Соответственно он ориентирован на собственника, на конкретную квартиру. Он ищет клиента под конкретную квартиру.

Частный риэлтор полностью независим, с ним почти всегда можно договориться на любое сотрудничество. Риэлторы из агентств более официозны и подчиняются правилам агентства.

И другой связанный с этим важный момент. У частных риэлторов объявления почти всегда содержат реальную и актуальную информацию о квартире. У агентств, как правило, объявления-пустышки с информацией о квартире, которая реально не сдаётся. Для них самое главное – получить звонок.

Или это может быть реальная квартира, но которая уже давно сдана, а объявление специально не убрали, чтобы и дальше получать поток звонков от потенциальных клиентов. Когда человек звонит, ему просто говорят, что эта конкретная квартира уже занята, но обещают подобрать похожую по своей базе.

Кстати, собственник или частный риэлтор почти всегда публикует 3-5 фотографий квартиры. И по ним видно, что это одна квартира. А агентства публикуют в объявлениях-пустышках 1-2 фотографии. Причём часто видно, что кухня и гостиная на этих фотографиях выполнены в разных стилях, ценовых сегментах, что подозрительно, т. к., скорее всего, это просто фотографии из разных квартир и квартира в объявлении не реальна.

ПОЛУпассивный доход на долгосрочной аренде

Снимаем квартиру. И сдаём её в долгосрочную аренду, только с наценкой в 1-2 тысячи рублей. Например, сняли однокомнатную квартиру за 9 000 рублей в месяц. А сдали её на долгий срок за 11 000 рублей. Таким образом, у нас каждый месяц доход с этой квартиры 2 000 рублей. Нам нужно только раз в месяц взять 11 тысяч у арендатора, оставить 2 тысячи себе и отдать 9 тысяч хозяину квартиру.

Получается ПОЛУпассивный доход. Нужно только вначале затратить своё время и силы на поиск квартиры и арендатора. Потом проделывать лишь описанный выше ритуал раз в месяц. И так до тех пор, пока не придётся искать нового арендатора для этой квартиры. Но это будет нечасто, т. к. мы сдаём квартиру в долгосрочную аренду.

Вы скажете, что наценка в 1-2 тысячи рублей – это мало? Нет, это немало. Это реальная наценка, которую можно сделать. Больше сложно, хотя возможно, особенно если вы сильно снизите (сторгуете) цену. Но ведь количество квартир не ограничено. Представьте, что их 10 – ваш доход будет составлять уже 20 000 рублей в месяц. А представьте, что их 50 – в таком случае вы заработаете 100 000 рублей в месяц. И это абсолютно реально.

Я работал по этой схеме в своём родном городе с населением всего лишь в 40 000 человек. За два с половиной месяца мы с другом взяли 48 (!) квартир.

При наценке 1-2 тысячи рублей у нас получался доход в размере 88 000 рублей каждый месяц, стабильно.

Если поработать полгода или год, то можно без проблем наработать базу в 100 квартир. Только желательно, чтобы город для этого был крупнее. 100 квартир – это 200 000 рублей дохода в месяц или 2 400 000 рублей в год.

Стабильного, полупассивного дохода. Это стоит того. Сейчас я планирую сделать такую сеть квартир уже в крупном городе, в котором сейчас живу.

Суть схемы ясна. Теперь давайте рассмотрим конкретные моменты, которые нужны для достижения результата. Чтобы зарабатывать, надо повторить для каждой квартиры следующие шаги:

1. Найти сдающуюся квартиру.

2. Выторговать у собственника минимальную цену. Снять квартиру по минимальной цене.

3. Возможно, сделать с квартирой какие-то простые действия, которые позволят увеличить стоимость её аренды.

4. Найти арендатора и сдать ему квартиру с наценкой.

Но прежде хочу сказать, что по этой схеме можно работать на 100% законно, или немного лукавя. Вы можете не сообщать собственнику, что будете пересдавать его квартиру другому человеку. Так будет легче снять квартиру, но есть риск, что собственник рано или поздно узнает об этом и расторгнет с вами договор.

Поэтому настоятельно рекомендую вам работать полностью легально. Во-первых, сообщать хозяину квартиры, что вы снимаете его квартиру, чтобы сдать в субаренду другому человеку. Говорите, что вы занимаетесь доверительным управлением квартирами.

Во-вторых, заключайте с собственником договор, в котором прописано ваше право сдавать эту квартиру в субаренду. И в-третьих, заключайте договор с арендатором. Если вы всё это сделаете, то ваш бизнес будет абсолютно законен. И более стабилен, т. к. хозяева внезапно не прекратят с вами сотрудничество, если узнают, что вы заселили в их квартиру других людей.

Кроме того, в случае каких-либо форс-мажоров (порча имущества и пр.), которые теоретически могут произойти, при необходимости можно будет обратиться в суд, т. к. у вас есть официальные документы.

Договоры аренды и субаренды стандартные. Можете скачать их в интернете. Только не забудьте указать там все свои данные и все данные человека, с которым заключаете договор. Чтобы торговаться с хозяином квартиры и снизить цену аренды, нужно предоставить ему весомые аргументы, которые покажут, почему ему стоит сотрудничать именно с вами, даже снизив для этого цену аренды.

Давайте для начала рассмотрим основные пожелания и требования хозяев квартир к арендаторам. Они хотят следующего:

1. Сдать квартиру легко и быстро.

2. Сдать квартиру на как можно более длительный срок.

3. Чтобы в квартире проживали порядочные люди.

4. Чтобы квартира содержалась в отличном состоянии.

5. Чтобы арендатор всегда вовремя платил за аренду.

Итак, вашими аргументами при торге как раз и будут в некотором смысле ответы на пять этих пожеланий хозяина квартиры. Рассмотрим их подробнее.

Любой собственник хочет сдать квартиру как можно проще и быстрее. Понятно, почему проще – никто не хочет заморачиваться и усложнять там, где можно сделать просто.

Почему быстрее? Потому что при простое квартиры собственник теряет деньги. Если он не могу сдать квартиру месяц, то он уже потерял стоимость месячной аренды.

Ваше преимущество как арендатора: вы готовы арендовать квартиру прямо сейчас, в этот же день. И сразу же оплатить аренду. Собственник не потеряет деньги при простое, и у него больше не будет болеть голова по
поводу необходимости сдать своё жильё.

Чем на больший срок хозяин сдаст свою квартиру, тем дольше он будет получать пассивный доход, и ему не нужно будет сновать тратить время на поиск новых арендаторов.

Ваше преимущество как арендатора: вы арендуете квартиру на очень длительный срок. Желательно не меньше 2-3 лет. Используйте этот аргумент при торге.

Ни один хозяин не хочет, чтобы его квартира превратилась в бордель или пристанище алкоголиков. Часто можно слышать такие требования собственников, как «молодая семья, без детей, без животных, только славяне» и другие, подчас странные, требования.

В случае с вами собственник будет сомневаться, т. к. он будет видеть вас, но не увидит тех, кто будет жить в его квартире. Поэтому вам нужно доказать и свою порядочность, и порядочность тех людей, которые будут жить в его квартире.

Как это сделать? Касательно себя – вы должны выглядеть солидно, опрятно, вызывать доверие. Можете рассказать, что вы серьёзная организация, которая занимается доверительным управлением квартирами. Если вы зарегистрированы в качестве ИП – отлично. Покажите хозяину регистрационный сертификат, предоставьте все свои данные, будьте максимально открыты.

С теми, кто будет жить в квартире, дело обстоит сложнее. Вам нужно в разговоре с хозяином упирать на то, что вы заключаете официальный документ, имеющий полную юридическую силу. Вы заключаете договор, как с хозяином, так и с теми, кто будет жить в его квартире. Поэтому лично вы несёте полную юридическую ответственность за сохранность квартиры. И в случае чего по закону будете отвечать за имущество и целостность квартиры. Поэтому вы больше чем кто-либо другой заинтересованы в том, что в квартире жили только порядочные люди.

Все хозяева хотят чтобы квартира содержалась в чистоте и порядке. Чтобы они могли получить её обратно в таком же виде, в каком сдали.

Вашим ответом на это пожелание хозяев будет примерно то же, что и в предыдущем пункте. Акцентируйте внимание на том что вы юридически (по договору) несёте полную ответственность за сохранность всего имущества. И что вы заинтересованы в этом ещё больше, чем сам хозяин.

Хозяева хотят каждый месяц стабильно и без задержек получать арендную плату. А задержки иногда случаются. Снимают квартиры часто те, у кого небольшие доходы. Молодые семьи, например. И они не всегда могут вовремя платить за аренду, просят перенести сроки.

Ваше преимущество как арендатора в том, что для вас это бизнес. Вы коммерческая организация – так и говорите хозяину квартиры. Поэтому, во-первых, проблема требования денег с арендаторов – это теперь полностью ваша проблема. А, во-вторых, хозяин квартиры всегда будет стабильно получать свои деньги, даже если люди, которые живут в его квартире, задержали оплату вам. Ведь вы коммерческая организация, и у вас есть денежные резервы на этот случай. Именно так и говорите с хозяином квартиры.

Кстати, те, кому вы будете сдавать квартиры, иногда действительно могут задерживать платежи. Поэтому вам неплохо бы с первой прибыли отложить небольшой резерв для таких случаев, чтобы действительно всегда вовремя платить хозяевам квартир.

Таковы ваши аргументы при торге с собственниками. Если у вас получится внятно донести их до хозяина квартиры, нарисовать перед ним целостную картину, видение того, какой вы прекрасный арендатор, что вы действительно берёте все его проблемы на себя и подходите под его требования, то собственник, скорее всего, согласится снизить цену аренды на 1-2 тысячи рублей.

Итак, вы арендовали квартиру по максимально низкой цене. Теперь вам нужно сдать её по максимально высокой цене. Как повысить стоимость аренды?

Во-первых, вы нацените ту сумму, которую смогли сторговать. Во-вторых, есть небольшие хитрости, которые помогут вам выставить квартиру в наиболее выгодном свете.

1. Прежде всего, необходимо идеально убраться в квартире. Она должна быть действительно чистой. Даже если квартира с не очень хорошим ремонтом и мебелью, она должна сиять чистотой.

2. Нужно устранить все мелкие недочёты, устранение которых требует минимальных денежных средств от вас. Например, заменить неработающие лампочки, подклеить отставшую от стены полоску обоев и т. д. Всё это улучшит внешний вид квартиры и впечатление при просмотре.

Кроме того, со временем, когда заработаете уже какие-то деньги, вы можете устранять и более крупные недочёты. И даже покупать недостающую мебель или бытовую технику в квартиру. Покупать стоит на том же «Авито».

Например, б/у стол или микроволновая печь будут стоить совсем недорого, но позволят вам поднять месячную стоимость аренды. Всё, что вы купили в квартиру за свой счёт, вы потом сможете забрать себе (когда перестанете арендовать эту квартиру).

Небольшая фишка: вы можете по договорённости с хозяином квартиры что-то покупать в квартиру или улучшать её в счёт месячной аренды. Т. е. вы можете в какой-то из месяцев 10 000 рублей за аренду квартиры отдать не хозяину, а купить на эти деньги, например, телевизор или что-то другое. По договорённости с собственником, конечно. Для меня было откровением узнать, что многие собственники соглашаются на это. Не упускайте такую возможность.

3. После уборки и устранения мелких или крупных недочётов, сделайте хорошие качественные фотографии квартиры. Их вы будете использовать в объявлении.

4. При размещении объявления на «Авито» или в других местах о сдаче квартиры используйте 3-5 хороших фотографий, на которых видны все основные места квартиры. Также постарайтесь сделать текст вашего
объявления отличным от основной массы объявления.

Чаще всего люди пишут кратко, с сокращениями. Вроде: «1к, с/у разд., быт. техн., евроремонт». Не используйте сокращения, опишите не слишком длинно, но подробно и ёмко вашу квартиру. Опишите все преимущества. Не забудьте упомянуть про красивый вид из окна, если он есть. Или качественную детскую площадку во дворе. Или то, что удобно добираться до остановки. В общем, я думаю, что вы поняли меня. Со временем сможете писать идеальные продающие объявления.

Посуточная аренда квартир

Принцип похож на вторую схему, только сдавать квартиры мы будем не на долгий срок, а посуточно. У такой схемы есть как преимущества, так и недостатки.

Преимущества в том, что заработать получится больше. Если при долгосрочной аренде можно заработать с одной квартиры 1-2 тысячи рублей, то при её сдаче посуточно можно заработать уже всю стоимость месячной аренды, а то и больше.

Недостатки в том, что посуточный бизнес требует гораздо больше ваших сил и времени. Для сдачи посуточно сложнее искать квартиры, хозяева которых на это согласятся. Нужно постоянно и беспрерывно искать клиентов, заселять/выселять постояльцев, делать уборку в квартирах.

В общем, зарабатывать можно больше, но придётся почти постоянно работать. С другой стороны – многие задачи можно делегировать, нанять сотрудников и построить полноценный прибыльный бизнес.

Этот бизнес держится на четырёх основных процессах, заниматься которыми нужно постоянно. Это киты, на которых держится посуточный бизнес:

1. Поиск и аренда квартир.

2. Поиск клиентов.

3. Заселение/выселение.

4. Уборка/мелкий ремонт квартир.

О том, где и как искать квартиры мы уже говорили в этом мануале. Давайте рассмотрим, какие квартиры нужны для посуточного бизнеса.

В каком районе снимать квартиры?

Во-первых, нужно определиться с районом, в котором вы будете снимать квартиры. Лучше снимать их в развитом районе, как можно ближе к центральным улицам и крупным остановкам общественного транспорта. В районе должна быть достаточно развитая инфраструктура (торговые/развлекательные центры, банки, магазины, рестораны). Глубоко спальные районы не очень подходят для посуточного бизнеса.

Советую вам снимать все квартиры в одном районе, недалеко друг от друга, в пешеходной доступности. Так вам будет легче обслуживать их. Часто бывает, что в двух квартирах почти совпадает время выселения/заселения, а вам ещё нужно успеть сделать уборку в обеих квартирах. Если квартиры будут расположены на разных концах города, нужно тратить много времени, чтобы добраться от одной до другой. Поэтому можно просто не успевать их
обслуживать.

Также идеально, если арендуемые квартиры будут расположены недалеко от вашего дома. Так будет ещё проще их обслуживать.

Каждая квартира будет приносить разный доход. Наша задача находить максимально ликвидные и прибыльные квартиры.

Ошибка новичков в том, что они считают, что в основном сдаются только однокомнатные квартиры. Это не так. Двухкомнатные тоже пользуются спросом. И трёхкомнатные. Их часто арендуют несколько командированных сотрудников вскладчину. Трём людям дешевле вскладчину снять трёхкомнатную квартиру, чем каждому по отдельности однокомнатную. Более того, двух- и трёхкомнатные квартиры часто оказываются более рентабельными.

Сейчас вам нужно будет провести анализ рынка посуточной аренды в вашем городе. Проанализируйте основные сайты с объявлениями об аренде квартир. И запишите средние цены на 1,2,3 комнатные квартиры – как на долгосрочную аренду, так и на посуточную.

Для каждой квартиры, которую вы хотите снять, вы должны точно знать стоимость её месячной аренды. И стоимость, за которую вы сможете сдавать
её посуточно.

Пример 1. Однокомнатная квартира. 10 000 рублей в месяц. Сдаётся за 1000 рублей в сутки. Среднее количество загруженных дней в месяц – 20.

Соответственно, ваша прибыль с этой квартиры будет 10 000 рублей.

Пример 2. Двухкомнатная квартира. 13 000 рублей в месяц. Сдаётся за 1500 рублей в сутки. Ваша прибыль в этом случае, при 20 загруженных днях, уже 17 000 рублей (1500 * 20 дней = 30 000 – 13 000 стоимость аренды = 17 000
рублей).

Начать можете с однокомнатных, но не бойтесь экспериментировать и с большими квартирами. Рассчитывайте их прибыльность так, как в примерах. Идеально, когда стоимость месячной аренды окупается за 10 дней посуточно аренды.

Можно сдавать квартиры с любым ремонтом. И с очень простым, и с эксклюзивным. Чем дороже ремонт, тем больше прибыль. И больше ответственность. Не рекомендую вам начинать с премиум-квартир. Начать в любом случае нужно с «эконом» вариантов. Потом можно добавить квартиры с евроремонтом. Во-первых, меньше ответственности с «эконом» квартирами. Во-вторых, следующий момент. Человека, который хочет заселиться в премиум-квартиру не заселишь в эконом. А человека, который хочет заселиться в эконом, можно заселить в премиум по цене эконома. Логику, думаю, поняли. Это нужно, чтобы максимальное количество дней загружать все квартиры.

Если при долгосрочной аренде в квартире может не хватать какой-то мебели или техники, то для сдачи посуточно квартира должна быть полностью укомплектована.

Из мебели в квартире должно быть следующее: спальные места, диван или кровать. Лучше кровать. Чем больше спальных мест, тем лучше. В идеале – и кровать, и диван. Должен быть кухонный гарнитур, обеденный стол и стулья, шкаф для одежды. В однокомнатной квартире должна быть большая кровать или два дивана.

Из бытовой техники: холодильник, стиральная машина-автомат, микроволновая печь, телевизор. Это минимум. Желательно, чтобы был утюг и гладильная доска. В квартире должно быть постельное бельё (одеяла, подушки). Отлично, если есть фен. Это основное. У человека при посуточной аренде должно быть всё необходимое в квартире.

Теперь вы знаете, какая квартира нужна для посуточной аренды. Осталось её найти и снять.

Да, хозяева квартир скептически относятся к посуточной аренде. Поэтому слово «посуточно» лучше не упоминать, вы можете его деликатно обойти, сказав, что в квартире будут жить командированные сотрудники, которые приезжают в ваш город в командировки.

Для того чтобы убедить хозяина сдать вам квартиру для посуточной аренды и, возможно, снизить цену аренды, используйте те же самые аргументы, которые мы рассматривали в предыдущей схеме заработка.

Теперь у вас есть квартира, в которую можно заселять клиентов. Осталось их найти.

Кто снимает квартиры посуточно?

Клиенты бывают долгосрочные (снимают на несколько недель) и краткосрочные (снимают на день-два). Долгосрочные – это в основном люди, которые приезжают в ваш город в командировку. Это самые лучшие клиенты. Краткосрочные – это в основном люди, которые живут в вашем городе или находятся в нём проездом. Очень часто это сладки парочки, которым нужно место для уединения. Или компании, которым нужно место для проведения вечеринки. Таких компаний лучше избегать, не сдавать им квартиру, потому что они могут после себя оставить большой бардак, а что доброго и нанести ущерб имуществу.

Основной поток клиентов приходит через интернет. Это:

• сайты посуточной аренды;
• сайт «Avito»;
• социальные сети («Вконтакте»).

Вам нужно, во-первых, разместить своё объявление о посуточной сдаче аренды на «Авито» и во всех группах «Вконтакте» по краткосрочной аренде жилья в вашем городе, которые только сможете найти.

Затем вам нужно найти в поисковике все сайты посуточной аренды, которые только сможете найти. Записывайте их в отдельную табличку. Примеры таких сайтов:

sutochno.ru
kvartirka.com
renthome.ru
sdaminfo.ru

Найдите минимум 30 сайтов с бесплатным размещением. Не на всех подобных сайтах можно разместить объявление бесплатно. Сайты с платным размещением также заносите в свою таблицу – вы будете использовать их, когда ваш бизнес наберёт обороты.

После того, как вы нашли все эти сайты – разместите там своё объявление с хорошими фотографиями квартиры. Именно эти сайты, скорее всего, дадут вам основной поток клиентов. Многие люди используют для поиска посуточных квартир в других городах только крупные сайты вроде «Суточно.ру» или «Doba.ua» в Украине, поэтому на подобных самых крупных сайтах имеет смысл давать платную рекламу, чтобы выделить своё объявление, поднять его выше среди объявлений вашего города. Именно эти сайты приносят если не основное, то значительное количество клиентов.

Что касается уборки – не вижу смысла подробно расписывать этот процесс. Всё очень просто: квартира перед заселением очередного клиента должна быть идеально убрана, никакой грязи, мусора или пыли.

Скажу лишь, что уборщица – это чаще всего первый сотрудник, которого нанимают в этом бизнесе. Если у вас одна-две квартиры, вы можете убирать их сами. Но если больше, то вам точно потребуется уборщица. Найти уборщицу на самом деле очень легко на сайте «Авито». Рекомендую вам работать с женщинами от 50 лет. Они самые исполнительные и не требуют высокой оплаты своего труда. Вы можете платить, например, 1000 рублей в месяц за одну квартиру.

Теперь, что касается заселения-выселения. Вот основные моменты, которые вам нужно знать.

В посуточном бизнесе его обычно строго не устанавливают. Хотя можно установить расчётный час, к примеру, в 12:00. Но советую вам использовать индивидуальный подход. Вам нужно учитывать лишь то, что нужно между прошлым и следующим клиентом оставлять промежуток около двух часов, чтобы успеть подготовить квартиру. Т. е. если клиент заезжает в 14:00, предыдущий должен съехать в 12:00.

Настоятельно рекомендую вам брать залог. Залогом может быть паспорт, водительское удостоверение или денежная сумма. В некоторых случаях можно не брать залог, но лучше себя подстраховать. Не рекомендую брать в залог заграничные паспорта и военные билеты. К ним люди часто относятся халатно. Оптимально брать денежный залог в районе 3-5 тысяч рублей, в зависимости от квартиры.

Нужно обязательно подписать с клиентом договор найма. В таком случае клиент гораздо более ответственно относится к квартире и к имуществу в ней.

Договор можно подписать между физическими лицами, между юридическими лицами, между физическим и юридическим лицом.

Обязательный пункт в договоре – опись имущества, которое содержится в квартире. Это очень важно, тщательно составьте опись имущества. Договор подписывается в двух экземплярах – один для вас, второй для клиента.

Кроме того, вы можете написать расписку. Например, если человек боится оставлять вам свой паспорт в залог, напишите для него расписку, что вы взяли его паспорт в качестве залога.

Иногда клиентам нужны так называемые отчётные документы. В основном они нужны командированным сотрудникам, чтобы подтвердить в своей организации, что они потратили такую-то сумму на аренду жилья.

В качестве отчётных документов могут быть стандартные гостиничные документы. Это счёт по форме 3Г и кассовый чек (нужен кассовый аппарат). И для этого вы должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Я исхожу из того, что вы будете работать в начале без всякой регистрации. А поэтому при запросе отчётных документов предоставляйте клиентам тот самый договор краткосрочного найма между физическими лицами.

Вот основные моменты, которые вам нужно знать, чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде. Этих знаний вам хватит, чтобы снять свою первую квартиру и начать сдавать её посуточно. В дальнейшем, если вы решите заниматься этим бизнесом, развивайтесь в нём. Используйте свой опыт, возможно, изучите другие обучающие материалы на эту тему.

Приветствую Вас, дорогие читатели и подписчики моего блога о финансах, инвестициях и способах заработка! В прошлый раз я уже писал о нескольких . Сегодняшний материал я хочу посвятить именно тематике зарабатывания денег, которая, в то или иной мере, интересна каждому жителю нашей большой и необъятной страны. Перед началом прочтения, ответьте сами себе на вопрос – есть ли у меня стартовый капитал для того, чтобы обеспечить свое будущее и будущее своих близких?

Уверен, что хотя бы половина респондентов ответит твердое «нет». Означает ли это то, что до конца Ваших дней Вы будете вынуждены прозябать в бедности, перебиваясь от зарплаты до аванса?! Вовсе нет, ведь именно для этой цели я и публикую здесь полезные очерки и рассуждения. Итак, сегодня поговорим о том, как заработать на недвижимости и можно ли построить такой бизнес без вложений. Плюс я расскажу, какие есть способы заработка в этой сфере вообще.

Итак, с чего начать? Возьмем, к примеру, посуточную аренду жилья, в частности, квартир. По моему убеждению, это один из наиболее практичных и безопасных способов для серьезного дополнительного дохода без стартового капитала со стороны. Это именно та услуга, которая пользуется активным спросом и будет востребована и в дальнейшем.

Конечно, самых больших дивидендов следует ожидать от сдачи посуточных квадратных метров в крупных городах и мегаполисах. Тем не менее, идея работает и для городов поменьше – нужно только уделить больше внимания району расположения недвижимости. Например, больше шансов на хороший доход, если она будет располагаться вблизи железнодорожного или автовокзала, в непосредственном центре населенного пункта.

Несомненным плюсом таких вложений является отсутствие необходимости какого-то особого опыта в проведении подобных операций. Справиться с таким заданием сможет даже начинающий бизнесмен или студент. Услуги гостиниц по карману далеко не каждому постояльцу, а, зачастую, гостиничного предложения в заданном районе недостаточно для покрытия потребностей (например, во время деловых или развлекательных мероприятий, проходящих в Вашем городе).

Вы спросите меня – но как же стать владельцем недвижимости без денег с нуля? И дальше я отвечу, как сделать это с минимальными затратами.

Все, что Вам понадобится – это провести тщательный анализ недвижимости в своем городе и снять выгодный объект на длительный срок, а затем сдавать его посуточно или даже почасово. Конечно, придется сделать небольшие вложения и самому выступать в роли риелтора, но эти инвестиции не идут ни в какие сравнения с покупкой квартиры в собственность.

Каков же может быть выхлоп от таких операций? Как показывает практика, краткосрочная аренда квартир дороже долгосрочной в 2,5-3 раза по стоимости, что и будет основой для Вашего регулярного дохода. Со временем можно будет развернуться, наработав первый опыт и сдавать уже несколько подобных лакомых объектов.

Как именно можно сдавать квартиры или комнаты на короткий срок? очень просто — с помощью сервиса Airbnb ! Кстати, за регистрацию на сайте вы получите в подарок 1000 р.

Дополнительные подсказки

Обязательно учитывайте в таких операциях фактор сезонности. Любые затяжные праздники и выходные дни станут для Вас дополнительным источником прибыли. Гости города, отдыхающие и просто молодежь любят арендовать посуточно и почасово квартиры на новогодних праздниках, «майские дни» и во время прочих затяжных каникул. Не забудьте о категории студентов – период их «активности» по съему жилья приходится на время сдачи сессии, вступительных экзаменов, начала учебного года и т.п.

Способы привлечения капитала для покупки квартиры

В дальнейшем Вы наверняка обрастете постоянной клиентской базой, и сами станете источником интереса у риелторов, которые подыскивают жилье для своих клиентов на краткосрочной основе.

Для того, чтобы раскрутиться на первых порах, не забудьте предложить денежное вознаграждение тем, кто будет приводить клиентов, пока Ваш номер телефона не станет известен среди потребителей подобной услуги. Повторюсь, что для такого бизнеса не потребуется сколько-нибудь серьезных финансовых вложений, но придется затратить свое время и силы.

Существуют и другие возможности по заработку на использовании недвижимости и без применения значительных вложений. Я так подробно остановился на аренде потому, что считаю его наиболее практичным вариантом дохода.

Существует большое количество видео в сети, в которых подробно рассказывается о том, как и сколько можно заработать, если приобрести недвижимость в собственность. Даже, если у Вас нет всей суммы целиком – не отчаивайтесь. Можно попробовать обратиться за ипотечной ссудой в банк. Это может быть интересно по следующим соображениям:

• Вы получаете высокий официальный доход, который сможет убедить банковское учреждение в Вашей платежеспособности
• У Вас ранее, в докризисное время, был хороший опыт обслуживания кредитов
• У Вас существует депозитный вклад в этом же банке
• Вы можете воспользоваться финансированием для молодых семей, по которым платятся гораздо меньшие проценты за пользование кредитом

Считается, что в банке Тинькофф это сделать проще всего. А что делать, если банк все-таки отказал в выдаче ипотечного займа и нет всей суммы для покупки заветной недвижимости? Ответ прост – искать финансирование в другом месте, например, в виде привлечения в Ваш проект инвестора со стороны. Это может быть как знакомый или близкий друг, так и совершенно посторонний человек. Конечно, Вам придется заключить соглашение и оформить куплю-продажу таким образом, чтобы не забыть подстраховаться самому.

Поверьте, что в нашей стране немало людей, которые хотели бы вложить имеющиеся у них денежки для их приумножения. И Вы с Вашим проектом заработка на недвижимости можете появиться очень кстати. Как только необходимая сумма собрана, подыскивайте недвижимый объект, который был бы перспективным для сдачи в аренду. Кроме того, вложения в недвижимость сами по себе являются хорошей гарантией сохранности средств, но ведь мы ведем речь не только о том, чтобы сохранить, но и увеличить.

Привлекательность нежилой недвижимости – как заработать

Обычная посуточная и почасовая аренда жилых комнат – это не единственный вариант, как эффективно и с выгодой использовать недвижимость. Что, если взглянуть на эти же квадратные метры, но уже с точки зрения их использования для бизнеса. Для этого потребуется:

• Небольшой ремонт, установка кондиционера
• Приобретение офисной мебели – шкафа, стола, стульев, кожаных кресел
• Покупка минимума бизнес-оборудования (проектор, ЛЕД-экран, электрочайник, кулер и т.п.)

Теперь Вы можете сдавать свою недвижимость под бизнес-нужды: для проведения небольших семинаров, переговоров, встреч, круглых столов или корпоративных собраний. Все будет зависеть от площади недвижимости, ее соответствия ожиданиям людей из делового мира и раскрученности предложения. На самом деле, именно таких предложений через интернет гораздо меньше, чем традиционных жилых помещений. Конечно, в этом случае есть смысл побеспокоиться, чтобы недвижимость находилась не в традиционном спальном районе.

При этом способе аренды квартиры можно рассчитывать на то, что Вас никто не спросит о ее предназначении и целесообразности перевода из жилого фонда в нежилой. А вот для следующего способа заработка это просто необходимо.

Речь идет о том, чтобы сдавать помещение (если оно находится на 1-м этаже и в месте, где проходит человеческий поток) под магазин, склад, постоянный офис. Конечно, придется обойти немало инстанций и получить разрешительные документы. Зато в этом случае стоимость квадратного метра такого жилья возрастет многократно. Еще один плюс: можно не беспокоиться насчет ремонта, а переложить его на плечи будущего арендатора, который сделает его под собственные потребности.

Вообщем, друзья, существует немало вариантов, как обеспечить себе основной или дополнительный доход, используя недвижимость и не вкладывая в это дело больших сбережений. Но придется выбрать одно из направлений, по которому Вы будете двигаться, а также привлечь инвестиции со стороны. Если Вам показался материал интересным и полезным, предложите подписаться на наш блог своим друзьям и коллегам. До скорых встреч и финансового Вам благополучия!

С давних пор недвижимость относится к наиболее надежным способам сохранности финансов. Подобной гарантии нельзя ожидать ни от денег, ни от золота, ни от драгоценных камней. Ювелирные изделия и благородные металлы относятся к движимому имуществу и могут довольно легко быть утрачены, а наличные средства подвержены инфляции и страдают в результате денежных реформ. Жилье же всегда остается в цене. И даже может служить инструментом для извлечения прибыли. Если знать, как зарабатывать на недвижимости, можно наладить вполне реальный и надежный бизнес. Давайте вкратце рассмотрим основные его схемы.

Как это работает

Итак, зарабатываем на продаже недвижимости. И не только на ней. Инвестировать в жилые объекты можно в разном масштабе и различными методами. А именно покупая и перепродавая квартиры, сдавая помещения в аренду или открыв собственный посреднический бизнес в виде частного риелторского агентства. Покупать или арендовать можно и коммерческие помещения. Другая недвижимость (коттеджи) как объект перепродажи котируется меньше в связи с высокой стоимостью единицы жилья, но тоже вполне востребована.

Не каждый из данных способов доступен любому желающему. Покупка объектов жилья или аренда коммерческого фонда требует вложения очень и очень немалых начальных средств. Подобные инвестиции могут себе позволить в основном коммерческие организации. В числе их возможностей - получение банковского кредита под собственный проект. Но бизнес в сфере недвижимости, то есть заработок на сделках с ее покупкой и продажей, доступен и физическому лицу при наличии необходимого начального капитала.

В чем главные риски

Основной риск бизнеса в этой сфере - отсутствие быстрой окупаемости и возможные в связи с этим убытки. Наиболее популярный вид таких инвестиций - покупка жилья (отдельной квартиры) с целью дальнейшей продажи. В последние годы в связи с кризисом и падением цен в данной сфере объем инвестиций в подобные сделки заметно снизился и составляет не более 15%. Объясняется это отсутствием повышенного спроса в противоположность жилищному буму начала двухтысячных годов.

Покупка жилья в условиях роста спроса на него гарантирует многократный заработок при его перепродаже. Особенно относится это к тем, кто умудрился вложить в данную сферу свободные финансы в последние десятилетия прошлого века. Спустя 10-15 лет прибыль в таких сделках составила десятикратный размер.

В наши дни подобного эффекта ожидать уже не приходится, так как периодов особо бурного роста спроса на жилье (и, соответственно, цен) в ближайшей перспективе не ожидается. В настоящее время отечественный рынок скорее в фазе понижения. Существенно растут в цене лишь объекты доступного жилья. В крупных городах, включая столицу, дорогая недвижимость ажиотажным спросом не пользуется.

О долевом строительстве

Оптимальный вариант для инвестиций - жилье в новостройках. Прочая недвижимость ("вторичка") такого эффекта не даст. Дешевле всего обойдется покупка в доме на стадии котлована. Приобретая квартиру в начальной фазе строительства, вы экономите около 30% ее стоимости. В условиях стабильного рынка это именно та цифра прибыли, расчёт на которую инвесторов можно считать вполне реальным.

Но не следует сбрасывать со счетов огромную массу рисков системы долевого строительства. На самом раннем этапе его их величина максимальна. Для снижения рисков следует выбирать лишь девелоперов с достаточным опытом и солидной репутацией. Косвенными, но не абсолютными признаками этого может послужить множество сданных ранее объектов, ведение деятельности согласно положениям закона ФЗ № 214 "О долевом участии", система кредитных отношений с одним из государственных банков, которые, как известно, выбирают партнеров тщательно и осторожно.

Какие квартиры покупать

Как зарабатывать на недвижимости, обладая необходимой для инвестиций суммой? Какую квартиру лучше покупать? Если вы планируете дальнейшую ее продажу, выбирайте монолитный дом. Это повысит будущую рыночную стоимость объекта. Цена зависит, кроме того, от степени благоустроенности окрестной территории, качества инфраструктуры, наличия рядом необходимых социальных объектов в виде школы, детского сада, больницы и сети магазинов, хорошей транспортной развязки, а в Москве - близости к метро и общего рейтингового показателя района.

Ведущим свой бизнес в столице рекомендуется ориентироваться на планы строительства и расширения сети метрополитена. В Москве в наши дни возрос интерес к недвижимости, расположенной за пределами МКАД. Причины - в росте цен на такие квартиры при подводке в бывший отдаленный район ветки метро. Стоимость жилья возрастает в таких случаях на 15-30%.

Что следует знать о недвижимости в Подмосковье

Цены на жильё растут не только в Москве, но и в области. Наиболее дешевая недвижимость в Подмосковье - квартиры в новостройках Зеленограда. Это связано с некоторой удаленностью города от МКАД. Причём инфраструктурой данный район обладает ничуть не хуже московской. Помимо того, следует обратить внимание на районы Солнцево, где в текущем году планируется открыть ветку метро, Южное Бутово, Дмитровский и т. п.

Другой вариант инвестиций в объекты недвижимости - сдача ее внаем. Как зарабатывать на аренде недвижимости? Съемное жилье востребовано практически всегда. Ведь покупка собственной квартиры далеко не каждому по карману. Планирующему подобный вариант требуется либо свободный объект недвижимости (квартира), либо некоторая сумма в виде начального капитала.

Использовать эти деньги можно, арендовав подходящее по параметрам жилье с целью последующей сдачи. Если же средств достаточно на покупку квартиры, которую впоследствии вы сможете сдавать, считайте, что ваш бизнес ожидает неминуемый успех.

Результат - не скоро...

Но следует иметь в виду, что целенаправленная покупка квартиры под будущую аренду - не самый скорый бизнес. Окупаемость его не так уж и велика. В Москве покупка средней по цене "однушки" оправдает себя примерно лет через пятнадцать, для двухкомнатной этот срок - шестнадцать - восемнадцать лет, а стоимость "трешки" такова, что вернуть все вложенные в покупку средства вы сможете, пожалуй, лишь через четверть века.

Как зарабатывать на недвижимости, используя ипотеку? И возможно ли такое? Вопреки распространенной схеме с покупкой квартиры по ипотеке и последующей сдачей внаем, окупаемость такого жилья не выдерживает никакой критики. Данная недвижимость требует очень долгих выплат кредитных сумм с процентами. Процедура затягивается на десятилетия. Итоговая стоимость жилья в результате бывает завышена в пару-тройку раз. Сдача в аренду подобной квартиры не приносит никакой ощутимой прибыли, максимум покрывает оплату кредита.

Какие квартиры арендуют

Итак, вы решили купить квартиру с целью аренды. Что лучше выбрать? К наиболее востребованным относятся однокомнатные. Их выбирают для аренды чаще всего. Требования к дому в данном случае не слишком высоки. Он может быть и панельным, и не слишком престижным. Если вы не допускаете мысли о будущей продаже такой квартиры или использовании ее для собственных нужд, бюджетное жилье в панельной пятиэтажке - неплохой вариант в смысле экономии первоначальных вложений. Но, имея в виду возможную перспективу продажи, следует озаботиться его приемлемым качеством.

Чаще всего конечная перспектива такой квартиры - стать будущим местом обитания младшего поколения семьи инвестора. В этом смысле вложение денег в жилье - умный и перспективный шаг. К моменту совершеннолетия ребёнка квартира окупит себя и многократно вырастет в цене. Сдавая пока не востребованное жилье в аренду, вы вернете первоначальные вложения и сможете сделать сыну или дочери на совершеннолетие отличный ценный подарок практически бесплатно.

Если денег нет

Возможно ли заниматься бизнесом в сфере недвижимости, не вложив ни копейки начального капитала? Придется вас разочаровать - данная идея относится к числу несбыточных сказок для любителей халявы. Даже решившись на сдачу в аренду собственной квартиры, подумайте о необходимости приведения ее в приличное состояние. То есть потребуются затраты на хороший косметический ремонт.

Вложений потребуют и поиски подходящих вариантов, и оплата частично или полностью услуг ЖКХ для приобретённых объектов, и многое другое. Поэтому без начальных средств в данном бизнесе делать нечего.

Московская недвижимость - золотое дно?

Столица с ее заоблачными ценами на жилье - наиболее перспективное место в плане подобного заработка для ее коренных жителей. Самый распространенный вариант инвестиции в недвижимость рядового москвича - сдача собственной квартиры в хорошем районе за очень приличные деньги с переселением для проживания в съемное жилье какого-либо из городов Подмосковья, где стоимость аренды в разы ниже.

Некоторые решаются на продажу дорогой московской недвижимости и покупку более дешевой в Подмосковье. Разницу в деньгах вкладывают в аренду дополнительного помещения с целью коммерческого найма. Столичная квартира, кроме того, может быть переоборудована под хостел и сдаваться посуточно. Как известно, цены на найм жилплощади в розницу несравнимы с долгосрочной арендой.

Прочие варианты

Как зарабатывать на недвижимости, когда лишней жилплощади в вашем распоряжении нет и не предвидится? Если при этом живете вы в "двушке" или "трешке", и одна комната остаётся незанятой, данную свободную жилплощадь можно пустить внаем.

Часть "квартирных" бизнесменов целенаправленно скупают квартиры, выбирая самые "убитые" - без какого-либо ремонта, часто в ужасном состоянии. Как правило - бывшее имущество алкоголиков и прочих люмпенов. Рыночная стоимость подобного жилья несколько ниже средней, и, раскошелившись на приличный ремонт, при последующей продаже возможно вернуть вложенные средства со значительной "добавкой". Ведь внутреннее состояние квартиры - первое, на что обратит внимание потенциальный покупатель. Многие целенаправленно ищут жилье с ремонтом, так как нет сил или желания возиться самостоятельно, и готовы за это платить.

Есть такая профессия

Как заработать на недвижимости с нуля? Какой способ инвестиций относится к самым малозатратным? Пожалуй, тут можно говорить о частном риелторстве. Посреднику в квартирных сделках начальный капитал не требуется, ведь принцип такого заработка - получение от клиента процента комиссионных за оказанные услуги. Но данный бизнес никак не отнесешь к легким и несложным. Выбравшему риелторскую деятельность предстоит изучение огромного массива информации, активное передвижение по всему городу, общение с огромным числом потенциальных клиентов, поиск которых бизнесмену-одиночке вести труднее, чем профессиональному раскрученному агентству с широкими возможностями саморекламы.

От риелтора требуются, помимо ловкости и пробивных способностей, хорошие коммуникативные навыки и психологическое чутье. Первых результатов при этом можно ожидать не ранее чем через год. И потому на первых порах подобную деятельность имеет смысл вести лишь на правах дополнительного заработка - как исходную ступень в развитии будущего бизнеса.

В наше время человек с мозгами и деловой хваткой без труда может стать благополучным предпринимателем или бизнесменом, отправиться в свободное плавание и преуспеть. В современной России сегодня для этого есть все предпосылки. Неплохие шансы существуют практически во всех отраслях и сферах экономики. Например, в интернете вы можете узнать о том, как заработать на недвижимости и открывать свое первое дело с нуля.

Рынок жилья в России многие специалисты оценивают как весьма молодой, поэтому к подобному способу зарабатывать нередко относятся скептически, нежели в свое время за границей. Говорят, что на оценке квартир и аренде тяжело заработать. В основном, потому что для этого, якобы, необходимы большие финансовые вливания. На самом деле, это заблуждение. Денег требуется не так много, этот бизнес можно начать осваивать в свободное время практически с нуля.

С чего начать работать в этом направлении?

Самый простой вариант начать зарабатывать с нуля первые деньги на недвижимости в России –сдавать свою собственную квартиру или гараж. За границей с этого начинали многие миллионеры. А пока свое жилье в аренде, снимали что-нибудь подешевле, а автомобиль оставляли на время во дворе или на платной автостоянке.

Чуть сложнее начать получать прибыль, когда собственной недвижимости нет, а приходится работать с чужой. Но и это не слишком сложно, опять же, не нужно больших денег. Главное, не ошибиться в оценке собственных возможностей.

Получать много денег можно и на аренде чужой недвижимости. Для этого нужно на рынке недвижимости России найти комфортабельную квартиру в приличном районе, снять ее на длительный срок, а самому сдавать посуточно.

Зарабатывать на чужой недвижимости может оказаться весьма прибыльным предприятием, приносящим немало денег. Размер платы за сутки будет всего лишь в 4-5 раз меньше, чем за месяц. Так что в России, да и за границей такое дело окупится меньше чем за неделю.

Как развиваться дальше?

Конечно, сдача своей или чужой недвижимости только верхушка айсберга, способ заработать в свободное время с нуля – иметь начальный капитал для развития бизнеса на этом рынке.

Поэтому полученную прибыль не торопитесь тратить, а направляйте на расширение. При правильной оценке своих сил вы преуспеете. Можно сразу снимать несколько квартир и каждую из них сдавать посуточно, таким образом, доходы моментально увеличатся в разы.

Также в этом деле никогда не стоит экономить на оценке недвижимости. От экспертного и верного расчета будет зависеть, сколько вы заработаете в России. За границей уже давно активно применяют этот метод, уделяя оценке первоочередное внимание.

Инвестиции в недвижимость

Когда у вас уже скопится вполне приличная сумма, ее можно вложить в инвестиции, которые позволят заработать уже настоящий солидный капитал.

В России есть множество различных вариантов на рынке недвижимости, так что вы сможете подобрать самый оптимальный для вашего региона России и личных финансовых возможностей.

Долевое строительство

Один из самых популярных вариантов, по оценке экспертов, – вложение денег в долевое строительство, при покупке квартир в строящемся многоэтажном доме. За границей на таких операциях весьма прилично зарабатывают. Если внести средства за квартиру на нулевом цикле, а реализовать ее в эксплуатацию после сдачи объекта, то на продаже жилья можно заработать в два-три раза больше, по сравнению с тем, сколько вложили сразу.

Правда, тут существуют определенные риски, связанные с тем, что во время кризиса строительство часто замораживают и все приходится начинать с нуля. Вы же, как инвестор, и вовсе можете потерять деньги.

Более надежный вариант – приобретение квартиры в сильно запущенном виде. После этого ее можно перепродать по рыночной цене и прилично заработать. Найти такие объекты помогут агенты по продаже недвижимости, у которых всегда под рукой актуальные базы данных.

Главное, не стоит бояться состояния, в котором будет пребывать квартира. Чем хуже она будет, тем большая вероятность сбить цену. Нюанс, о котором не стоит забывать: это жилье должно располагаться в районе, пользующимся спросом, тогда при его оценке и продаже не будет никаких проблем.

Когда будете в свободное время делать ремонт, сильно не тратьтесь, используйте дешевые отделочные материалы, без авангарда и кричащих цветов. Сумев купить выгодные стройматериалы, вы сможете заработать на продаже не менее 30% от вложенных инвестиций.

Работа с землей

Еще один вариант капиталовложений в России – перепродажа земельных участков. При покупке квартиры и коммерческой недвижимости вы рассчитываете, что цены на землю будут расти в зависимости от ситуации на рынке недвижимости в целом. Но, даже независимо от этого, прилично заработать можно, проведя на свободное место на участке все соответствующие коммуникации.

По сути, вы будете продавать участок под ключ, а не с нуля. Поэтому, по самой приблизительной оценке, цены на него вырастут значительно, ведь новым владельцам не придется, не только тратится на проведение газа, воды и электричества, но и ходить по всем инстанциям, оформляя соответствующие бумаги. Выгоднее всего удастся продать участки, расположенные на берегу реки или озера, рядом с красивыми и живописными видами. Многие так и делают за границей.

Наконец, по оценке специалистов, самый беспроигрышный вариант начать с нуля – вложение денег в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Их сейчас становится больше с каждым годом. Суть в том, что эти фонды зарабатывают на покупке чужой собственности — земельных участков, строительстве и реконструкции домов и квартир, а вы, как пайщик, в свободное время контролируете и направляете их деятельность.

Прибыль, конечно, придется разделить с управляющей компанией, зато риски минимальны и сколько нибудь да заработаете.

Таким образом, вы могли убедиться, что стать богачом на рынке в наше время можно с нуля, не имея под рукой никаких первоначальных накоплений.

Недвижимость является одним из консервативных и стабильных способов инвестирования. Покупка недвижимости в инвестиционных целях рассматривается в качестве долгосрочного вложения средств.

В отличие от других инвестиционных инструментов недвижимость обладает важным свойством – реальная ценность, которую можно использовать по прямому назначению. Акции, облигации или банковские депозиты созданы только для генерирования дохода. Квартира же или дом служат жильем для человека. Владелец, сдавая объект, получает стабильный и прогнозируемый денежный поток.

Способ №1. Покупка квартиры и сдача в долгосрочную аренду

Самый популярный и распространенный метод извлечения дохода на объекте недвижимости. Спросив любого человека, с вероятностью 90% он назовет сдачу в помесячную аренду. Как правило, найти жильца в любом городе достаточно просто. Скорее всего, владельцу даже придется отказывать желающим снять жилье. К этому же способу относится и сдача комнат в общежитии и квартирах.

Достоинства способа:

• Минимальные трудозатраты. Владелец объекта недвижимости должен лишь дать объявление, заселить человека и подписать договор. После все сводится только к тому, чтобы раз в месяц забирать деньги.

Недостатки способа:

• Относительно невысокий доход. В сравнении с долгосрочной арендой другие варианты заработка на недвижимости приносят больший доход. В большинстве случаев арендные доходы даже ниже платы по двадцатилетней ипотеке за квартиру. Самый лучший вариант, когда недвижимость достается по наследству или когда квартира куплена без помощи банков.

Способ №2. Покупка квартиры и посуточная сдача аренду

Метод, который позволит заработать на порядок больше на таком же объекте недвижимости. Предполагается, что владелец самостоятельно или, наняв сотрудника, будет ежедневно заселять новых людей и поддерживать чистоту в квартире. Основная целевая аудитория мини-бизнеса – сотрудники в командировках, молодые пары, компании друзей и туристы. Наиболее привлекательны командированные и туристы, так как они более дисциплинированны и снимают жилье сразу на продолжительное время. Но в России и СНГ не так много культурных и бизнес-центров с большим потоком приезжающих. Поэтому владельцам квартир в менее популярных городах заранее стоит настраивать себя в основном на работу с большими компаниями молодежи, которым нужно место для развлечения.

Достоинства способа:

• Больший доход. Аренда средней однокомнатной квартиры в Москве стоит 35-45 тысяч рублей в месяц, посуточно квартиры сдаются по 2-4 тысячи рублей. Если получится достичь 100% заселяемости объекта, то месячный доход составит от 60 до 120 тысяч рублей. Примерно такие же пропорции сохраняются в крупных провинциальных городах: месячная аренда 15-20 тысяч, посуточная – 1,5-2 тысячи рублей.

Недостатки способа:

• Порча имущества и возможные проблемы с соседями. Соседям не понравится, что у них через день появляются новые соседи или собираются шумные нетрезвые компании за стенкой. Отчасти проблема решается предварительной фильтрацией клиентов и ограничением количества гостей. Отказывая очевидно ненадежным клиентам или вводя дополнительную плату за каждого гостя, можно избежать многих проблем и потери нервов. Вопрос порчи имущества решается путем сбора залога и заключения договора с фиксацией паспортных данных съемщика.
• Большие затраты времени. Назвать посуточную сдачу квартиры в аренду пассивным доходом сложно. Скорее это полноценный бизнес, на который необходимо тратить время и силы. Владельцу придется организовать периодическую подачу рекламы, ежедневную встречу и заселение жильцов, уборку помещения и стирку постельных принадлежностей.

Способ №3. Покупка загородного дома или коттеджа для сдачи в аренду

Среди владельцев собственных загородных домов также распространен заработок на сдаче своей недвижимости в аренду. При этом имеют место как посуточная, так и долгосрочная аренда. Основным фактором, влияющим на востребованность данного типа жилья, является близость к транспортным развязкам, так как чаще всего коттеджи строятся вне города.

Собственники крупных домов прибегают к варианту частичной сдачи дома. Это значит, что в одной части живет хозяин и его семья, а в другой – съемщик. Загородный дом приносит самую большую прибыль владельцам, когда его сдают на праздники. Например, новогодний ажиотаж и отсутствие свободных мест отдыха взвинчивает ценник на аренду коттеджа на несколько дней в конце декабря-начале января до нескольких сотен тысяч рублей. Менее прибыльная, но очень схожая ситуация с другими праздниками.

Достоинства способа:

• Стабильный доход. Всегда найдется человек, желающий переехать за город в большой дом и готовый снять его. К тому же, съемщики загородных домов редко меняют места. Это связано с долгими переездами, поисками подходящей всем членам большой семьи альтернативы, привыканием к месту. Поэтому арендодатель, сдав дом один раз, может забыть о повторном поиске клиента на несколько лет.
• Высокий социальный статус жильцов. Коттеджи снимают, как правило, люди состоятельные, взрослые и ответственные. Это означает, что можно исключить риск неплатежей или просрочек, порчи дома и имущества, проблем с соседями.

Недостатки способа:

• Очень важно месторасположения. Коттедж, расположенный в неинтересном для съемщиков месте, не получится сдать ни за какие деньги. Подходя к выбору дома в инвестиционных целях, лучше учитывать это заранее.
• Размер дома. Наибольшим спросом традиционно пользуются дома площадью от 80 до 120 метров. Арендная плата слишком большого коттеджа может несущественно отличаться от небольшого домика. Происходит так из-за отсутствия платежеспособного спроса в регионе. Следует заранее изучить спрос, чтобы не переплачивать, покупая неликвидный объект.

Способ №4. Строительство или покупка малоэтажного многоквартирного дома для сдачи в аренду («доходный дом»)

В России начинает возрождаться идея доходных домов. Такие здания, как правило, возводятся для сдачи небольших бюджетных квартир. Оценить плюсы инвестирования в доходные дома получится только при наличии большого капитала или одобренной ипотеки. Помимо сложности проектирования, возведения и обслуживания домов, наверняка возникнут трудности с получением и оформлением земли. При этом участок должен быть удобен с точки зрения транспортной доступности.

Достоинства способа:

1. Высокий доход. Строительство доходного дома позволяет максимально эффективно использовать полезную площадь помещений. Сохраняя удобство для жизни, квартиры имеют маленький метраж. В некоторых случаях получается добиться дохода 1.000-1.500 р. с квадратного метра.
2. Диверсификация дохода. Большое количество квартир создаст стабильный денежный поток, который будет покрывать платежи банку и расходы, даже при невысокой заселяемости помещений.
3. Юридические тонкости. Несовершенство законодательства позволяет существенно экономить на затратах. Например, в аренду могут сдаваться официально нежилые, но переделанные под квартиры, помещения. И таких нюансов очень много.

Недостатки способа:

1. Большой инвестиционный капитал. В лучшем случае строительство или переделка купленного дома обойдется в 10-20 миллионов рублей. Крупные объекты на 50-100 квартир стоят от 100 миллионов.
2. Поиск подходящего земельного участка. Учитывая коррумпированность чиновников, особенно в сфере строительства и землеустройства, покупка, оформление участка и строительные работы могут существенно затягиваться.
3. Знания и опыт в сфере строительства и управления недвижимостью.
4. Подключение к коммуникациям. Использование центрального водоснабжения, канализации и электроснабжения очень не на многих участках рассчитано на десятки жильцов. Перед владельцем неминуемо возникнет вопрос, договариваться с чиновниками или ставить автономные системы.

Способ №5. Покупка коммерческого помещения для сдачи в аренду

Отдельной поднишой в теме инвестирования в недвижимость является покупка коммерческой недвижимости. Это могут быть различные объекты – торговые площади, гаражи, производственные помещения, склады, подвалы. Такие объекты пользуются большим спросом, а основной клиент – малый и средний бизнес.

Достоинства способа:

• Большое количество направлений. В инвестициях в коммерческую недвижимость очень много направлений. И всегда можно найти такой объект, который вы, основываясь на профессиональном опыте, сможете объективно оценить и выгодно сдать. Например, если человек полжизни проработал в сфере розничной торговли, то он наверняка сможет оценить привлекательность объекта под розничный магазин. А, возможно, используя накопленные связи и опыт, найти арендатора.
• Высокий и стабильный доход. Если вашим клиентом становится какой-либо предприниматель или фирма, то можете забыть о поиске клиентов. Как правило, компании редко меняют офисы, а иногда располагаются в одном офисе десятилетиями.

Недостатки способа:

1. Большой капитал. Сложно представить объект коммерческой недвижимости за несколько сотен тысяч рублей. Вполне нормальной является цена покупки склада или цеха за 20-30-40 миллионов рублей.
2. Кризисы и поиск арендаторов. В период экономических кризисов закрывается много предприятий, а оставшиеся сокращают траты. Неизменно одним из первых во время кризисов падает рынок коммерческой недвижимости. В такое время бывает сложно найти клиента.
3. Необходимость управлять объектом. Коммерческая недвижимость требует внимания к себе. Иногда приходится нанимать специальных управляющих.
4. Низкая ликвидность. Некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Способ №6. Покупка жилых помещений с целью разбить на несколько меньших и сдать в аренду

Традиционный способ заработка «купить дешевле, продать дороже» применим и в сфере недвижимости. Не секрет, что на небольшие и недорогие квартиры огромный спрос. Для его удовлетворения предприимчивые люди покупают двухкомнатные, трехкомнатные квартиры, делают перепланировку, ремонт и сдают в аренду. Разбив «двушку» 50-60 квадратов на 3 «однушки», валовый доход с аренды повышается на 50-100%.

Перепланировка делается как в квартирах, так и в частных домах и коттеджах. Купив большой коттедж и разбив его на 10-15 маленьких квартир и комнат, можно получать арендных платежей от клиентов, как от сдачи целого подъезда многоквартирного дома.

При грамотном и профессиональном подходе к делу возможно добиться ситуации, при которой доход от сдачи помещения в аренду превышает платеж по ипотеке. В этом случае имеет место быть ситуация, когда арендаторы полностью выплачивают кредит банку. А объект недвижимости постепенно переходит в собственность арендодателя.

Достоинства способа:

1. Повышенный доход.
2. Возможность стать владельцем большой квартиры через 10-15 лет, не вкладывая собственных денег.
3. Возможность торговаться с владельцами неликвидных квартир и домов. Периодически появляются объявления о срочной продаже больших объектов недвижимости. Но быстро продать, например, трехкомнатную квартиру или коттедж сложно даже с существенной скидкой. Отслеживая рынок и покупая такие объекты, можно сэкономить (а, значит, заработать) несколько миллионов рублей.

Недостатки способа:

• Знания и опыт в ремонте. Сделать из одной квартиры три не так просто, как может показаться на первый взгляд. Необходимо переделать буквально все: расположение стен, развести сантехнику, проводку. К тому же без опыта сложно еще на стадии поиска объекта оценить примерные затраты на реконструкцию. Существуют квартиры, планировка которых может быть с минимальными затратами переделана. Другие же объекты совсем не пригодны к разделению.
• Бумажная работа. Чтобы обезопасить себя с юридической точки зрения, все перепланировки следует согласовывать в госинстанциях. Это занимает очень много времени, к тому же не всегда получается получить разрешения.

Способ №7. Покупка земельного участка с целью перепродажи

Очень простой способ заработка в сфере недвижимости – это перепродажа участков земли. Даже земельные участки дорожают с течением времени. Купив участок и перепродав через несколько месяцев или лет, можно заработать приличные деньги фактически без усилий.
Можно пойти еще дальше: возвести на участке дом и продать землю вместе с постройкой.

Достоинства способа:

• Огромный выбор участков земли любого назначения (сельскохозяйственные земли, под ИЖС и так далее).
• Минимальные вложения времени и сил. Инвестиционная стратегия сводится к простому правилу «купил и держи».

Недостатки способа:

• Сложно прогнозировать цены на землю. Никто не знает достоверно, подорожает ли земля в конкретном месте. На это влияет множество факторов. Множество примеров, когда цены на купленные участки земли не только не росли, но даже падали. Как минимум, на цену инфляции цена участка, скорее всего, вырастет практически в любом месте. Однако если вы планируете заработать 100% не за 10 лет, а за 6 месяцев, то нужно тщательно отбирать объекты. Имеет смысл пообщаться с «инсайдерами». Чиновники могут знать о планируемых инвестициях в инфраструктуру города. Например, если рядом с вашим участком построят новый торговый центр или хотя бы автобусную остановку, то цена гарантированно вырастет.
• Дополнительные инвестиции. Аппетит растет, когда начинается обед. Так и в инвестициях в земельные участки. Нередко после покупки участка владелец загорается идеей возвести дом и перепродать его. В этом случае маржа вырастет в несколько раз. Но и затраты на строительство будут в несколько раз больше, чем покупка участка.

Способ №8. Инвестиции в покупку квартиры в строящемся жилье

Данный способ предполагает приобретение квартиры в многоквартирном доме на ранней стадии строительства. Вложиться в строительство можно на разных этапах: от котлована до монтажа фасада. Приобретая квартиру на более ранней стадии, владелец платит меньше за объект, следовательно, большая наценка выйдет после сдачи дома в эксплуатацию.

Доходность инвестиций в строящийся дом на стадии котлована достигает 70-80%. Срок строительства чаще всего растягивается на 1,5-2 года. Однако существуют высокие риски, что дом никогда не будет введен в эксплуатацию. Подобная ситуация очень часто случается в России и странах СНГ. Дома могут не достраиваться по самым разным причинам: от банального мошенничества компании-застройщика до кассового разрыва и отсутствия оборотного капитала у застройщика. Во втором случае дом, скорее всего, достроят с существенным сдвигом сроков, в первой же ситуации – вложенные деньги уже никогда не вернутся инвестору.

Достоинства способа:

1. Высокая рентабельность инвестиций.
2. Возможность управлять риском, вкладываясь на разных стадиях.
3. Наличие информации для анализа. Инвестиции в строящиеся дома можно глубоко анализировать, для этого доступно множество источников информации. Инвестор оценивает репутацию компании, историю прошлых строек, биографию руководителей проекта, наличие государственных гарантий, источники привлечения финансирования и так далее.
4. Отсутствует необходимость искать и заселять арендаторов. Это экономит силы, время и превращает вложения в строящееся жилье в пассивные инвестиции.

Недостатки способа:

• Риск попасть на недострой. Риск в этом виде инвестиций один, но зато очень важный – недострой.

Способ №9. Строительство частного дома с последующей продажей

Нехитрый способ заработка на недвижимости. Прекрасно подойдет людям, связанным со строительством. Дом, построенный самостоятельно или под жестким контролем, всегда будет дешевле покупки готового объекта. Разница может достигать 50-100%. Способ прекрасен тем, что достаточно легко масштабироваться и искать инвесторов. Наверняка в ближайшем окружении есть люди, скопившие некоторый капитал и желающие пустить его в дело. Для них станет прекрасной гарантией, если вы возводите строение на свои деньги. При желании несложно взять в работу сразу 2-3 объекта. Прибыль разделится между инвестором и строителем. В этом случае риски недостроя полностью зависят от вас, а не третьих лиц.

Достоинства способа:

• Высокая доходность. В некоторых случая цена продажи превышает себестоимость строительства на 50-100%. Строительство одноэтажного частного дома занимает 1-2 месяца, его продажа – еще 4-6. Итого за полгода можно заработать 50-100%.
• Возможность привлечь банковское финансирование. Банки охотно выдают ипотеки на строящееся жилье под 10-15% годовых. Финансирование под такой процент очень привлекательно для проектов с доходностью до 100%. Это позволяет начинать строительство практически без собственных денег.

Недостатки способа:

• Нужно очень хорошо разбираться в строительстве. Если вы не знаете, как минимизировать издержки, сохранив при этом высокое качество, то лучше не лезть в подобные проекты.
• Нужно очень хорошо знать рынок малоэтажного строительства. Дома сильно отличаются друг от друга, поэтому важно иметь четкое представление о том, какие именно объекты пользуются наибольшим спросом в вашем регионе.